知识源于沉淀 刚刚，香港行政长官李家超先生发表了他上任以来的第一份施政报告。
其中一个最重要的消息是:非香港永久住房可以退款！
一石激起千层浪！
也有很多人担心:房价会不会更贵？
香港连续12年被评为世界上最昂贵的城市。
“地产霸权”，这简单的几个字，道出了地产对香港整体经济的垄断和操纵。
那么，香港是如何从一个小渔村变成“地产霸主”主导的大都市的呢？
1投机价格
早在港英政府时期，“卖地”一直是政府的财富密码。
1841年，中国商务总监查理·义律主持了香港第一次土地拍卖。
当天交易总额超过3000英镑！
要知道，那时候一个英国家庭的收入每周不到1英镑，这个交易额可以说是天文数字。
钱来得这么容易，英国人自然尝到了甜头。他们开始大量买卖香港的土地。
到1881年，港英政府三分之一的收入都来自房地产，比鸦片还高！
二战期间，很多大陆人逃到香港避难。之后又有几次“偷渡潮”。
越来越多的人涌入香港，使香港从一个人口不足8000的小渔村变成了世界上人口最稠密的地区之一。
1950年，香港总人口已达200万。
人多，但地方小，这就更有价值了，为房地产的发展提供了自然条件。
未来主导香港的“四大家族”此时才刚刚开始。
22岁的李嘉诚刚刚成立“长江塑料厂”，还在卖塑料花。
20岁的李兆基带着1000港元从顺德来到香港，很快在中环开了30家金店。
郭得胜最晚发了财。41岁从事洋货批发，成为香港“洋货大王”。
郑裕彤是四大家族中第一个涉足房地产的。
20世纪50年代，25岁的郑裕彤先后在香港跑马地建造了蓝塘别墅，在铜锣湾建造了香港大厦。
但是有一个香港富豪，在他们所有人之前，对香港房地产做出了不可替代的影响。
他就是霍英东。
2卖烂尾楼
1947年，一位名叫吴多泰的商人在香港成立了“红星建设有限公司”。
当时二战刚结束，香港四分之一的建筑被毁，急需重建。
本来吴多泰只是承接了楼房的重建，但是在这个过程中，他发现太多人没有房子住了。
这是多么大的商机啊！
吴泰立即开始在盖楼购买土地。他知道战争结束后，对房屋的需求肯定会急剧增加。
当时香港的房子都是这样卖的。港英政府对每栋楼只承认一个业主，只找这一个人收税。
当时香港所有的唐楼都是3-5层，整栋楼大概20-30万。
香港人月薪才100多点，一个房间月租才30元左右。
谁会愿意花这么大一笔钱买房子？更何况一般人都买不起。
看到楼盘有价无市，吴多泰想了一个办法:把房子分层卖，一层价格5万左右。
产权问题很好解决:大家一起签个协议，大家都享有五楼五分之一的产权。
降低门槛，买得起房的人大大增加了。
吴泰的房子在发售的第三天就全部售罄。
他还想申请“分层销售”的专利，但港英政府不批准。
前人栽树后人乘凉，这也成就了霍英东。
当时霍英东正在靠下海赚取自己的第一桶金，但海上生活风险太大，急于将生意转到地上。
1953年，30岁的霍英东创办了霍兴业堂房地产有限公司，正式开始进军房地产业。
但即使是层层出售，那时候也只有富人在买房。
真正需要住房的普通人还是买不起。
霍英东想要一个更大的市场，让所有工薪阶层和家庭主妇都能买得起房。
于是他想了一个办法:卖烂尾楼。
新楼在建的时候，买家可以先付一部分首付，等房子建好了再慢慢分期付剩下的。
这也造就了日后内地的“期房”。
每个人只需要花很少的钱就可以获得房子的产权。相比之前的“一手交钱一手交房”，买房门槛大大降低。
一夜之间，人人都可以成为主人！
但毕竟买房是大事，房子还没建好。怎样才能让大家放心支付？
霍英东制作了一本小册子，详细介绍了建筑材料、定价、平面图等等。
香港历史上第一个“楼书”诞生了。
霍英东回忆说:“当时消息一公布，全香港都疯了，售楼处的门槛都被打破了。每天都有长长的队伍。来买房的人包括公务员、教师、工薪族和家庭主妇……”
霍英东在四方街的600多套房一发售就被抢购一空。
只能说时势造英雄，但只有能把握时代的英雄才能成功。
“烂尾楼”的诞生，彻底改变了香港房地产的格局。
曾经有价无市的房地产突然疯狂扩张，大量资金涌入。
而且很快，就出现了卖“烂尾楼”的黄牛，很多人靠这个发了财。
1955年，港英政府放宽了建筑物高度的限制，希望利用高层建筑来缓解人口和土地的压力。
霍英东再次抓住了商机。
3公共合同
霍英东首先在铜锣湾建造了17层的摩天大楼，当时是香港最高的建筑。
然后，他在九龙建了一座8层楼高的香槟塔。
他觉得分层销售负担太大，干脆进一步拆分，变成一户一户卖。
但这也产生了一个问题。
以前整栋楼，整层楼卖的时候，物业费，清洁费等杂费都是均摊的。
每层楼的面积都是一样的，大家分的钱也是一样的。没有问题，也没有人去计算过道和花园的价格。
但是如果拆成房间卖，情况就复杂了。
每家的面积都不一样。如果均摊，难免会有纠纷。
还有过道和走廊。他们怎么了？
于是霍英东提出了一个新概念:公共契约。
每户根据其面积享有不同比例的产权，同时还要承担相应比例的杂费。
一切都是白纸黑字写的。
这就是后来的“池”。
从香港楼市的进化史来看，公摊、拍卖这些“发明”其实是没有问题的。
它们的诞生，起初是为了解决房屋的产权归属和门槛问题。
但正是因为门槛的降低，导致供不应求，房价上涨，掀起了一波“炒房”热潮。
房价变高后，“池子”上的闲钱变得无法承受。
甚至有些房子的使用面积只有建筑面积的40%，很可怕。
2013年，曾经发明池子的地方香港，终于正式取消了“池子”，所有的房子都是按实用面积计价。
但那是后话了。
是霍英东让香港的房地产走上了正轨，但真正让香港成为“地产霸主”的还是离不开四大家族。
4房地产霸权
20世纪50年代，霍英东改变了香港房地产的格局，使房地产业从只属于少数富人的小市场，一夜之间成为香港最火的行业。
越来越多的商人凭着他敏锐的嗅觉开始涌入。
1958年，金匠李兆基发现，比黄金更大的“黄金”是“建筑物”。
于是，他和好友冯景熙、郭得胜先后创办了永业企业公司和新鸿基房地产公司。
1972年，新鸿基上市，李兆基退出自己的企业，成立恒基兆业。
李兆基靠一个秘密发了财:买地。
在收地方面，李兆基可以说是“无所不用其极”。
他不仅低价购买旧楼和农田，甚至在美国和加拿大打广告，让在香港有房产的华侨卖给他。
哪怕只有一个房间，一栋小楼，他也不会放过。
而他专门做小户型，进一步降低了门槛。
比如贺文天里的嘉道理轩，因为马桶太小，关上门后马桶根本坐不下:
1996年，李兆基以127亿美元的净资产成为香港首富。
再来说说“后起之秀”李嘉诚。1957年他创办“长江实业”后，也开始买地建房。
1972年，他将公司上市，通过股份融资，土地价值瞬间翻了20倍。
之后在内地经济不景气的时候，他下大力气投资内地，北京的“东方广场”就是他的代表作。
20世纪80年代，“李”的名字响彻海内外。
郭得胜的新鸿基和郑裕彤的新世界一样，通过囤积土地和盖楼迅速积累财富。
在这些富豪发家致富的过程中，房地产也一直与香港经济紧紧在一起。
房地产业百年兴衰，也是香港百年繁荣的写照。
最初港英政府为了提高财政收入，没有控制地价，后来也没有有效抑制房地产繁荣。
随着市场极度自由的发展，演变成了今天的“地产霸主”。
房地产见证了香港从一个小渔村到繁华大都市的转变。
一个小小的房子，也承载了无数香港人的酸甜苦辣。
如今，随着香港进入新时代，房地产将何去何从…
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