知识源于沉淀 一、公司概况
Opendoor Technologies Inc是领先的住宅房地产数字平台，也是iBuyer business的创始人，总部位于美国旧金山。从2014年开始，公司开始以全新的极简方式买卖房屋，重塑房产交易流程。Opendoor通过线上流程对待售房屋进行实时现金报价，对收购的房源进行修复后重新挂牌出售，赚取服务费和差价，从而重塑消费者的房屋交易体验，使移动端的房屋买卖成为可能。还提供基于移动应用的房地产服务和融资服务。截至2022年底，该公司已在美国50个市场开展业务。
二、创始人和创业背景
随着中国移民和留学生数量的增加，经过近20年的酝酿，近年来北美科技圈已经有一大批华人群体发光发热，硅谷独角兽的创始人也有不少是华人。中国人爱买房，所以科技地产行业涌现出了很多中国精英，包括Opendoor的创始人巫启贤(中文名吴晓波)。
Opendoor由连续创业者基思·拉布瓦和巫启贤于2014年3月创立。拉布瓦毕业于哈佛法学院，曾在Linkedin、Slide和Square担任高管，担任科斯拉风险投资公司(Khosla Ventures)高级合伙人，目前是创始人基金(Founders Fund)合伙人，在美国科技圈享有很高声誉。巫启贤在亚利桑那州的格伦代尔长大。他父亲在他4岁的时候去世了。他的母亲是一名社会工作者，独自抚养他和他的妹妹。吴称他的母亲是“世界上最节俭的女人”。节俭的母亲讨厌浪费，认为租房是浪费钱，所以在吴2岁的时候买了第一套房子，母亲对房子的认识影响了他。当巫启贤19岁上大学时，他也用他的奖学金买了房子，因为他不想租房子。他在亚利桑那校区附近买了一套总价值11万美元的三居室独栋房子，首付2万美元。吴将车库和一间卧室改建为单间公寓出租，用租金收入支付生活费。买了第一套房子后，吴某继续转贷，将提取的资产作为首付，购买其他房屋并对外出租。
在整个大学期间，购买房地产成了吴的主要爱好。到他2005年毕业时，他已经拥有大约25处房产。同时，他还学会了编写计算机代码和建立网站，这为他日后在房地产和科技行业大放异彩铺平了道路。由吴在2008年创立的被美国著名公寓租赁平台公寓列表收购。2010年与同行创办的房地产数据可视化网站Movity.com被房地产在线房源网站Trulia收购，他进入Trulia工作。在Trulia期间，吴领导了定位、社交和消费者产品开发，这使他对存在许多痛点的房地产行业有了更深刻的理解。
麻省理工学院的行为经济学家丹·艾瑞里表示，人们往往愿意牺牲一些金钱利益来节省时间和精力，这在流动性差的房地产市场上尤为明显。拉布瓦和吴开创的iBuyer模式受到投资界的追捧，迅速成长为独角兽创业公司。
第三，商业模式
根据美国房地产经纪人协会2019年的数据，89%的房屋交易是在房地产经纪人的协助下完成的，5%是直接从房地产开发商手中购买的。这意味着，即使科技地产领域已经是一片红海，但互联网对地产领域的改变仍然只是集中在各个细分领域的优化，并没有真正从本质上颠覆房产交易流程。Opendoor的出现，让这种期待已久的市场颠覆成为可能。Opendoor想做住宅地产领域的做市商，用极简透明的房屋交易流程代替繁琐的中介撮合交易。
1.什么是iBuyer模型？
IBuyer是使用技术为即将出售的房屋提供报价的公司的总称。IBuyers代表了人们买卖房屋方式的巨大改变，提供了一种比传统房屋买卖更简单、更便捷的替代方式。每个iBuyers的操作方式不同，但基本思路都是用户在移动端输入待售房屋的基本信息，系统会自动生成房屋报价。如果卖家认可报价，会安排视频或者现场验证。最后，如果卖家接受了维护费和服务费，就可以在卖家设定的转账日期完成交易，直接获得现金收入。平台取得房屋所有权后，会对房屋进行必要的维修改造，然后在公开市场挂牌出售，完成二次过户。
相比传统的房屋买卖模式，iBuying流程非常简单，省去了找经纪人、开房拜访、提交报价、合同细节洽谈、看房、房屋维修、贷款等繁琐耗时的流程，将整个交易流程缩短至两周左右，不需要买家花费太多精力，对于没有时间打理卖房或者需要尽快回笼房产资金的卖家来说非常有吸引力。
IBuying也不同于传统的以投机、炒房为目的的房屋倒卖。后者的目标是低买高卖获利。他们通常瞄准不良资产或破旧的房屋，经过重大改造后，以远高于购买价的价格出售。另一方面，iBuyers通常关注状况良好的房屋，声称以合理公平的市场价格购买房屋。在大多数情况下，在找到下一个卖家之前，他们会进行最基本的维护，以确保房屋的安全性和功能性。
换句话说，iBuyers不以低买高卖为目标，而是期望用户为升级的服务付费。以Opendoor为例，其目标是向卖家提供有竞争力的全现金报价，帮助客户避免经历长达数月的复杂交易流程，自主控制搬家和过户的时间，收取类似于传统销售中的代理佣金的服务费。这是Opendoor的主要业务，它打破了传统的以MLS和中介为核心的房地产行业C2C模式，开辟了旨在简化流程的C2B2C模式。
2.为iBuying的出现提供技术支持。
“自动估价模型”是指iBuyers使用的专有软件，用于快速处理大量关于房屋的数据，并获得报价。IBuyers通过自动估值模型，为大量住宅房屋提供快速报价，使大规模收购成为可能，减少人工干预和成本。传统上，房屋估价是通过查看附近最近出售的类似房产来计算的。这个过程被称为比较市场分析。问题是，世界上没有两栋房子是完全一样的，需要根据不同情况调整估值。精确调整非常困难，但计算机人工智能非常擅长这项工作。他们能把房子特征提炼成上百个参数，经过大量训练后，能把误差降到最低，几乎瞬间完成。
然而，再好的技术也有其局限性。我们通常说价格围绕价值波动，房地产市场瞬息万变。自动估价模型可以最大限度地提高估价的准确性，但它无法提前知道房市的走势，这也是Opendoor的前竞争对手Zillow在iBuying业务中失利的原因。Zillow利用其自动估值模型Zestimate买房，导致购房价格远高于市场价，导致亏损，最终出局。
在这方面，Opendoor的做法更加全面。除了参考自动估值模型给出的报价外，还聘请了当地券商和各个市场的定价专家参与报价，确保报价综合考虑了市场因素的影响。
3.Opendoor的典型用户和目标房屋
Opendoor的典型用户具有以下特征:
1)对时间敏感，大多不想等很长一段时间再买房，期望快速脱手房产，获得资金周转。
2)精力有限，特别是对于有两个员工或多个孩子的家庭，或者需要升级换房，或者全家搬家，无法顾及房屋修缮、安排看房、报价等文书处理等复杂的卖宜。
3)风险偏好低、不愿意面对变化的市场或充满条件的买家，更倾向于按照确定的时间进度完成交易。
4)信任技术并愿意尝试新事物，对经过技术变革的传统行业有很强的认同感，愿意尝试无中介参与的电子化网上交易。
Opendoor的最新收购目标包括:
1)主要买独栋和排屋，部分市场也考虑公寓和多户型；
2)房子必须是1930年以后建造的；
3)价值在10万美元到60万美元之间；
4)房屋必须是业主自住，不得出租；
5)大部分地区房屋占地不超过2亩，部分地区不超过1-1.5亩；
这房子状况良好。
Opendoor对购买的目标房屋有明确的限制。最新的收购目标较几年前有所放宽。以上数字还可以根据房屋的具体情况进行调整。比如房子最高价值可以达到140万。这得益于过去十年美国房价的稳步上涨，以及Opendoor落户的城市越来越多。
Opendoor以中产阶级住房为出发点，走群众路线。它从亚利桑那州的凤凰城开始，在过去的九年里一直深耕美国南部和西部的大中型大都市地区(可以比作美国的二三线城市)。这些城市经济繁荣，收入高，房价稳定，人口流动频繁。美国全国房地产经纪人协会公布的数据显示，2022年第三季度美国房屋售价中值为39.2万美元，Opendoor给出的10-60万美元的价值线基本覆盖了这些城市的中产阶级房屋。
科技互联网中介公司Opendoor与Compass的目标房源(客户)对比；
4.iBuying和Opendoor的发展
IBuying业务发展迅速，2017年至2021年交易额增长10倍；但从美国房地产交易总额来看，iBuying的市场份额仅为1.3%。从具体数量来看，2021年，美国共有541.3万套房屋交易，其中70402套出售给iBuyers。
iBuying市场有四个主要参与者，即Opendoor、Offerpad、Zillow和Redfin。其他房地产公司，如FlashHouse，Keller Offers(隶属于传统中介公司Keller Williams)，也提供实时报价，但交易量太小，不容忽视。作为这项业务的创始人，Opendoor的iBuying市场份额一直遥遥领先。Opendoor的行业领先地位受到了Zillow的挑战，直到2021年11月Zillow关闭了其iBuyer部门，理由是该公司使用的自动估值模型Zestimate无法准确预测市场价格。
最新数据显示，Opendoor2022年共完成39183套转售房屋，同比增长80%；总收入为156亿美元，同比下降5%。业务扩张并没有带来好的财务数据，主要是因为房地产市场遭遇了40年来罕见的宏观收缩，公司在2022年一、二季度积极扩张，在市场高位时买的房子不得不在三、四季度调整出售。
5.最受欢迎的iBuyer都会区。
iBuyer最集中的市场基本是Opendoor最发达的地区:美国南部和西部沿海大都市地区；其中最受欢迎、交易量最大的是在Opendoor的起源地亚利桑那州凤凰城。2021年，共有8710套房屋出售给iBuyers；这说明Opendoor多年来的营销和客户引导已经逐渐显现效果，iBuying的市场接受度正在提升。2021年第四季度，iBuying在北卡罗来纳州罗利和亚利桑那州图森的市场份额接近10%，用数据说明了其商业模式的可行性和前景。
6.开门乘车模式的利弊。
毋庸置疑，“便捷”是iBuying模式的最大优势，解决了房产交易中卖家最大的痛点。但外界很少提及Opendoor在推动交易流程标准化和保障体系方面的努力。Opendoor从卖家的角度制定收购步骤，最大限度减少用户的后顾之忧，比如提供免费的房屋报价，交易完成前随时撤单，规范所有合同等等。
首先，提供免费报价(即房屋估价)可以吸引用户主动联系，降低获客成本。其次，在传统交易中，卖方收到的报价合同条款不同，需要仔细甄别。Opendoor的合同没有复杂的附加条款，最大化了卖方的利益。最后，买房是人生大事，经常反复发生。传统交易一旦签订就不能毁约(或者需要支付大量违约金)，Opendoor允许客户在交易完成前随时退出。因此，便捷、规范、全面的安全体系是Opendoor抵御传统交易、吸引用户的三大法宝。
在短缺方面，市场上最受批评的商业模式是其面向资产的商业模式。2021年Zillow退出iBuyer业务的一个重要原因是，他购买了大量房屋却未能及时修缮并投放市场出售，导致资金链断裂。iBuyer要想成功，必须规模化，提高周转率。其次，Opendoor只完成了“做市商”的收购部分，销售部分遵循传统的交易市场秩序，尚未完成“直购直卖”的闭环。Opendoor这么做的原因也很好理解。以前没有自己的市场，流量和实力都不足以支撑足够多的买家消化收购来的房子。然而，这样做的问题是显而易见的。它需要为二次销售的买方中介支付中介佣金，通常是售价的2-2.5%，相当于Opendoor收取的5%服务费的一半。如果没有足够的溢价进行二次销售，公司将很难从这笔交易中获利。
图片来源:开门独家新闻
Opendoor也意识到了闭环的重要性。2022年8月，它推出了自己的上市网站，并在德克萨斯州的三个城市进行了试点，将它们命名为Opendoor Exclusives。Opendoor以“一口价”出售自有房屋14天，采取先到先得的原则，不接受多方报价。14天内未售出的房屋将被放到传统的公开市场上。截至2022年底，该项目已成功销售价值1.15亿美元的房产。巫启贤在他的博客中表示，该公司的目标是在2023年底前通过独家业务完成30%的交易。如果“做市商”成功构建成闭环，Opendoor的利润将大幅提升。
第四，融资、上市和股价走势
图片来源:TheRealDeal.com(顺时针:软银前CEO孙正义；Chamath Palihapitiya，社会资本首席执行官；巫启贤，创始人基金Opendoor创始人基金合伙人基思·拉布瓦；莱恩·布拉瓦特尼克，通路工业公司董事长)。
1.融资之路格外顺利。
从2014年成立到2020年底上市，Opendoor已经经历了10轮融资，其中A轮融资来自创始人Keith Rabois所在的Khsola Ventures，注资1000万美元。上一轮融资发生在公司借壳IPO的同时，由安省养老计划的贝莱德和Healthcare领投，融资金额4亿美元，使得Opendoor的十轮融资总额达到19亿美元，与同期创立的Compass一起成为仅有的两家融资超过10亿美元的科技地产独角兽企业，备受市场关注。
2.上市之路不一样。
与Zillow和其他Proptech公司独立申请上市不同，Opendoor借助特殊目的收购公司(特殊目的收购公司)上市，这是近年来美国资本市场的热门游戏。特殊目的收购公司成立的唯一目的就是通过上市后增发股份收购一家民营公司，让民营公司快速上市，让特殊目的收购公司的发起人和投资人实现投资回报。与Opendoor合并的特殊目的收购公司名为社会资本Hedospia Hoildings II，由著名投资人Chamath Palihapitiya领导，他也是维珍银河航天公司通过特殊目的收购公司上市的幕后推手。在这次合并中，Opendoor的估值为48亿美元。
2020年是特殊的一年。由于新冠肺炎疫情的影响，美国房地产市场在第二季度几乎停滞，许多房地产公司裁员。Opendoor的购房计划被迫放缓，4月份裁掉了35%的员工。在第三季度，随着房地产市场开始复苏，Opendoor寻求资金来促进其扩张。此时上市不仅可以享受市场回暖带来的红利，还可以享受量化宽松政策下估值飙升的红利。Opendoor于9月宣布上市计划，并于12月完成合并。上市首日开盘价3.147美元，估值180亿美元，融资10亿美元。
第三，高亮之后，提问继续。
但是，走得快不代表走得稳。Opendoor上市后一段时间股价一直居高不下，2021年2月达到34.59美元的高点。然而，尽管房地产市场持续复苏，但在美国房地产交易量和交易价格双双创下历史新高的背景下，Opendoor股价的下跌势头却无法停止。2022年，由于美国遏制通货膨胀，利率不断上升，房地产市场再次受到打击。几乎所有Proptech公司的股价都进行了大幅调整，Opendoor最低跌至0.92美元，市值仅5亿多美元。公司别无选择，只能换帅，于是巫启贤被调任负责新业务的开发，并任命前首席财务官凯莉·惠勒(Carrie Wheeler)为新任首席执行官。
图片来源:谷歌财经
仔细梳理Opendoor的财务指标，不难看出华尔街的担忧不无道理。自2022年第二季度以来，随着利率上升导致房地产市场降温，上半年收购的房子不得不在下半年打折，导致亏损增加。2022年还计提了4.59亿美元的存货减值损失。与此同时，Opendoor在市场上的购买量也在快速下降。当然，iBuyer表现出来的购买力的快速增减是一个明智的特征，但无论如何，更低的采购量意味着更少的开门交易和更少的收入。
Opendoor面临的最大挑战是能否从转售中获得足够的利润。根据Datadoor.io的图表显示，Opendoor的买卖价差持续恶化，Yipitdata的数据也呈现同样的趋势。这主要是由于2022年第四季度售出的房屋主要是当年第二、三季度购买的。随着房地产市场的降温，房子的价值也在下降。此外，管理层出于对后市的担忧，决定加快出售，亏损的房屋比例正在增加。在市场的低迷期，买卖价差缩小甚至为负是必然的。收取的服务费能否弥补这一损失，是iBuyer面临的普遍市场问题。
动词 （verb的缩写）结论
Opendoor无疑是近年来住宅地产科技行业最大的改革者，但相比之前互联网驱动的轻资产模式，其重资产模式导致其扩张缓慢。过去三年疫情诱发的房地产市场大起大落，也带动了开门红估值和股价的过山车走势。总的来说，解决了部分市场痛点，让用户从复杂繁琐的房屋交易中解脱出来。但同时宏观经济对其影响也很大。从赚钱的角度来说，只能算是一般的生意。目前Opendoor随着买房节奏的放缓，亏损会更少，但同时也失去了赚钱的能力。值得注意的是，美国房价在2022年第四季度没有继续下跌，在2023年第一季度出现复苏迹象。随着新业务的发展，如巫启贤的新门户网站，门户网站的基本面可能会发生很大变化。
