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自1981年3月中国第一家物业管理公司深圳物业管理公司成立以来，已有2000多家物业管理公司，员工近200万人。应该说，我国的物业管理取得了很大的进步。但也应该看到，物业管理在我国还是一个新兴行业，正处于发展阶段，还面临许多矛盾和制约。因此，面对我国物业管理的快速发展，如何全面分析影响我国物业管理发展的因素，探索我国物业管理可持续发展的思路，并加快采取一些更加切实可行的措施，促进物业管理行业的可持续发展，已成为我国物业管理亟待研究和解决的重要问题。本文拟就此谈一些粗浅的看法。
一，我国物业管理面临的主要矛盾
1.物业管理覆盖面小，发展不平衡，经济发达地区与经济欠发达地区差距较大。由于对物业管理的认识、市场经济的发展、地区经济发展水平和居民收入水平等原因，我国物业管理的覆盖面还很小。据统计，到1999年底，全国实有住宅735459万平方米，实有住宅98861.88万平方米，实有住宅率仅为13%。从这个角度来说，物业管理在中国还是有很大潜力的。
从我国物业管理的发展实践来看，南方、经济发达地区、沿海城市和大城市起步早，发展快；北方、欠发达地区、内陆城市、中小城市都在缓慢推进。据统计，到1999年底，上海市建筑面积31802万平方米，物业管理面积20744万平方米，占总建筑面积的65%，其中住宅建筑面积19310万平方米，物业管理面积16661万平方米，占总建筑面积的86%。北京市现有房屋建筑面积27430万平方米，物业管理5930.99万平方米，占现有房屋总面积的21.6%，其中现有房屋14211万平方米，物业管理4630.85万平方米，占现有房屋总面积的325.8%。深圳市建筑面积7119万平方米，其中实行物业管理的3387万平方米，占现有房屋总面积的48%，其中住宅3768万平方米，实行物业管理的2540万平方米，占现有房屋总面积的67%。甘肃省实际建筑面积9647万平方米，其中实行物业管理的39.05万平方米，占总面积的0.4%，其中实际住宅5151万平方米，实行物业管理的34.27万平方米，占实际住宅总面积的0.67%。陕西省实际建筑面积14328万平方米，实行物业管理301.08万平方米，占总面积的2.1%，其中住宅实际建筑面积7624万平方米，实行物业管理253.88万平方米，占总面积的3.3%。统计显示，经济发达地区和经济欠发达地区在物业管理方面存在相当大的差距。
2、专业人才的缺乏，影响了物业管理行业向高层次、深层次发展。目前物业管理企业人才短缺现象较为普遍，突出表现为“三多三少”；一是传统传承型物业管理人才多，新型创新型物业管理人才少；二是单职能人才多，多功能人才少，即能在单个通用岗位工作的人才多，能在多个岗位工作的复合型人才少；三是初级管理人才多，高级管理人才少；尤其是能担任部门经理以上职务的人更少。这种人才的短缺严重影响了物业管理行业向高水平发展。
3.管理者素质低，管理服务不到位。由于物业管理是一个新兴行业，统计和完善的行业管理标准和从业人员行为规范尚未建立，从业人员良莠不齐。此外，一些物业管理公司忽视企业人员自身建设，不经常开展职业道德教育和专业技术培训，没有对各级各类人员建立严格的岗位职责、工作标准和考核标准，导致管理服务的理念、内容和质量难以到位，管理水平不高，服务质量不好，甚至服务与服务的关系不对等。特别是一些由房管所转制而来的物业管理企业，虽然改了名字，挂了牌子，但观念变化不大，机制不到位。他们仍然遵循计划经济体制下的行政管理模式，他们与产权所有者和使用者的地位不对等。他们习惯于以主人自居，对财产所有者和使用者发号施令，他们应有的地位得不到尊重，他们的利益得不到保障。群众对此意见很大。根据中国消费者协会1998年的投诉统计，当年我国物业管理投诉仍呈上升趋势。投诉的主要内容是物业管理混乱，停电停水、乱收费、乱摊派现象严重；保安和保洁标准低，电视、电梯、电话使用不理想。据中国消费者协会统计，从1998年底到1999年初，对全国12个大中城市商品房住宅小区物业管理的调查结果显示:在对现有物业管理服务质量的调查中(多选)，40.15%的房地产消费者认为“房屋和设备的维护”不到位，34.57%认为“小区绿化”不到位，33.06%认为“安全”不到位，95%的人认为“水电供应”不到位，25.34%的人认为“交通管理”不到位，24.65%的人认为“辖区卫生清洁”不到位，12.71%的人认为“其他”服务不到位。
4.规模效益差，企业亏损严重，发展后劲不足。目前，物业管理企业不仅规模普遍较小，而且存在经营规模小、规模效益差、亏损严重、发展潜力不足等问题。很多物业管理公司只管理一两个物业项目。由于管理规模小，经济效益差，许多物业管理企业不得不依靠主管部门或开发企业输血才能生存，这成为物业管理企业的一个难题。
5.楼市发展缓慢，竞争机制尚未形成。物业管理是市场经济的产物。要按照市场经济的要求，把物业管理企业推向市场，通过招投标方式选聘物业管理企业，实行优胜劣汰。但目前，除少数城市外，大部分城市的物业管理市场尚未形成，物业管理企业仍由主管部门或开发企业委派或指派。这种封闭自保的管理方式，不仅阻碍了物业管理市场的培育和发展，也使得被委派或指派的物业管理企业难以产生危机感和紧迫感，物业业主和使用人的意识得不到体现。
6.管委会成立不及时，物业业主和使用人参与意识差，作用发挥不好。目前城市住宅小区管理委员会(业主委员会)有的没有及时成立，有的没有按规定程度民主选举产生，有的管理委员会不能代表物业业主和使用人的意志，使用效果不好。据中国消费者协会介绍，1998年底至1999年初，对全国12个大中城市商品房住宅小区物业管理情况的调查结果显示，39.42%的消费者在住宅小区成立了管理委员会；有33.42%的消费者居住在没有管理委员会的小区；27.16%的居民不知道本小区是否成立了管委会。其中，63.22%的管委会通过民主选举产生；16.55%不是民主选举产生的；20.23%的人对生产过程“不了解”。调查结果还显示:77.33%的人认为管委会能在更大程度上保护消费者的合法权益；22.67%的人持相反观点。由此可见，商品房住宅区管委会产生并发挥了这样的作用，但在普通住宅区可能达不到这种程度。
7、物业管理立法滞后，法律体系尚未形成。1994年以来，建设部等国家部委(局)分别或联合发布了《新建城市住宅小区管理办法》、《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》、《物业企业财务管理规定》、《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》、《住宅小区物业管理服务收费暂行办法》、《住宅小区物业管理服务收费管理办法》、《住宅小区物业管理服务收费管理办法》、《住宅小区共用设施设备维修基金管理办法》、《住宅小区物业管理服务收费管理办法》、《住宅小区物业管理服务收费暂行办法》、《住宅小区物业管理服务收费管理办法》、《住宅小区物业管理收费办法》、《住宅小区共用设施设备维修基金管理办法》、《住宅小区物业管理办法》、《住宅小区物业管理收费管理办法》、《住宅小区物业管理收费管理收费办法》、《住宅小区物业管理收费管理收费办法》、《住宅小区物业管理收费管理收费办法》、《住宅小区 《关于物业管理企业收取费用有关营业税问题的通知》、《物业管理企业资质试行办法》和《物业管理委托合同示范文本》。 但是，从总体上看，我国物业管理立法仍然滞后于物业管理行业的发展，存在立法层次低、法律体系框架尚未形成、缺乏系统性和全面性等问题。
二，物业管理可持续发展的必要性
物业管理作为一个涉及千家万户、与人民生活密切相关的行业，使这个行业健康快速发展，尽快树立行业的良好形象，特别是在一些人们对物业管理认识还不充分的地区，探索物业管理的可持续发展战略具有特殊的意义和必要性。
1、有利于保护消费者的合法权益。随着社会的进步和人民生活水平的提高，人们对居住品质的需求正从单纯追求住房面积向追求居住环境、居住品质、物业管理水平和社区综合服务质量转变。随着物业市场的逐步形成，消费者将不会受到任何上级部门和单位对物业管理公司的任命或委派的限制，而是通过招投标的方式选择自己信任的物业管理公司来管理自己的家园。谁的物业管理水平高，服务质量好，企业信誉高，社会口碑好，就以合理的费用录用谁。否则，谁的物业管理服务不到位、质次价高，或者多收费少服务，只有收费没有服务，谁就会在竞争中被淘汰。只有这样，才能真正保证消费者的利益。
2、有利于物业管理行业承担社会责任。物业管理的主要任务是通过对人的物业管理和服务，为业主和使用人创造优美、整洁、文明、安全、舒适、方便的生活、生产和工作环境。因此，搞好物业管理，不仅可以提高城市管理的专业化、社会化和现代化水平，保证物业的正常功能，延长物业的使用寿命，使其保值增值，而且有利于城市管理和经济发展，具有其他行业不可替代的作用。
3.有利于加快城市化进程。城市化的目的是通过加强城市基础设施建设，充分发挥城市的各项功能，满足人民物质和精神生活的需要，为人民创造快捷、方便、舒适的生产、工作和生活环境。实现城市化不仅涉及城市规划和基础设施建设，还涉及城市管理。城市房屋是城市的重要标志和组成部分，城市房屋是城市管理的重要组成部分，城市房屋管理很差。它直接反映了城市的整体面貌和管理水平。只有管理好城市房屋和附属设备、设施、环境和场地，才能加快城市化进程。
4.有利于加快城市管理体制改革。城市管理体制是政府对城市经济活动的领导组织和管理方式的总称，包括建立城市领导管理体制；管理权限和责任的划分；管理方式和方法的选择，以及管理机构的设置。先进、科学、合理的城市管理体制是保证城市社会正常运转的基本条件。城市房地产管理体制改革是城市管理体制改革的重要组成部分。搞好物业管理不仅可以改善人们的生活、生产和工作环境，而且可以促进城市管理体制的改革。
三，我国物业管理可持续发展的对策
1、提高认识，更新观念，为物业管理的可持续发展奠定思想基础。物业管理是城市管理体制的重大改革，是房地产业发展到一定程度的必然产物。它涉及到人们观念的更新，政府职能的转变，各种利益关系的调整和理顺，群众的心理和经济承受能力。目前，群众已经看到了新的物业管理体制的优越性，各级政府也认识到实施物业管理是改变城市管理体制，提高城市整体管理水平的有效途径。特别是党和国家从来没有像今天这样重视改善人民的生活条件和生活环境。早在1994年7月，国务院发布《关于深化城镇住房制度改革的决定》，明确提出“加强售后房屋维修管理服务，发展社会化房屋维修市场。职工购买的住房及室内维修费用由购买方承担。建筑物出售后，应当建立共用部位、共用设施维修基金。改革现行的城市房屋管理制度，发展多种所有制形式的物业管理和社会化的房屋维修管理服务。”
1998年7月，国务院发布《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，进一步明确提出“加快现行房屋维修管理体制改革，建立业主自治与物业管理企业相结合的社会化、专业化、市场化的物业管理体制。加强房屋售后维修管理，建立房屋共用部位和住宅区公共设施设备专项维修资金，完善业主专项维修资金管理和使用监督制度，为用户提供质价相符的服务，既不能不收费也不能多收费少服务，切实减轻住户负担。物业管理要引入竞争机制，促进管理水平的提高，相关主管部门要加强对物业管理企业的监管。”
2000年10月11日，十五届五中全会通过了《关于制定国民经济和社会发展第十个五年计划的建议》，明确提出实施可持续发展战略是关系中华民族生存和发展的长远大计。要改善城乡人民生活，增加城乡居民居住面积，改善住房环境和质量，改善居民消费环境，确保人民安居乐业。要进一步发展以经济适用房为重点的房地产业，普及和规范物业管理。
从这个角度看，全面推进物业管理的时机已经成熟。各级政府和物业管理行政主管部门要加快推进物业管理，特别是在物业管理发展缓慢的地区和城市。要进一步提高认识，更新观念，认真学习广东、上海、深圳等省市实施物业管理的经验和做法，加快建立新型物业管理体制，扩大物业管理覆盖面，尽快缩小南北差距。同时，要不断拓展物业管理的领域，不仅要在住宅小区、楼宇、工业区，还要在宾馆、招待所、学校、医院、商场、体育场(馆)、旅游区、车站、码头、机场大楼等场所。有条件的城市，要进行区域物业管理试点，使城市所有地区都能实行物业管理。
2.通过多种渠道和形式培养人才，为物业管理的可持续发展提供人才资源。发达完善的物业管理有赖于训练有素的物业管理专业人员，他们不仅要有良好的思想素质，还要掌握现代管理科学技术，并善于运用于实践。培养物业管理人才的关键在于提高物业管理人员的素质。要提高物业管理人员的素质，必须加强他们的思想作风和业务建设。
(1)加强思想建设，提高物业管理人员的政治素质。建设一支思想好、技术精、事业心强、勇于探索的物业管理队伍，必须从思想教育入手。物业管理企业要经常对员工进行社会公德和职业道德教育，引导员工树立正确的世界观、人生观和价值观，培养员工爱岗敬业、服务群众、奉献社会的道德风尚，使员工牢固树立为人民服务的思想，努力工作，扎扎实实做好管理服务工作。
(2)加强作风建设，树立雷厉风行的工作作风，建设一支能吃苦耐劳、善于打硬仗的职工队伍。物业管理人员的工作作风直接反映了物业管理企业的形象。物业管理企业应当加强制度建设，建立健全各项规章制度，明确各级管理人员的岗位职责、职责范围、工作标准和考核标准。管理者要发扬雷厉风行的工作作风，提高工作效率，能做的马上做。
(3)加强培训，提高物业管理人员的专业技术素质。要提高物业管理人员的专业技术水平，一是搞好岗位培训。根据《建设部关于实行物业管理企业经理、部门经理、管理人员岗位培训制度的通知》要求，要有计划分阶段、分批次对各类人员进行专业培训，经考核合格后持证上岗。二是抓好专项培训。企业应根据管理人员的实际情况和工作需要，定期或不定期地对在职人员进行专项培训，不断提高员工的技能。三是做好学历教育。企业领导要从在职管理人员中选拔有前途的员工，参与物业管理专业的教育，为企业培养人才。四是通过理论研讨等形式，提高物业管理人员的理论水平和业务素质。第五，通过组织物业管理人员到国内外考察，学习国外和其他省市的物业管理经验，取长补短。加快提高物业管理服务水平和质量，努力为人们创造更加舒适、优美、安全的生产、工作和生活环境。
3.合理确定收费标准，开展多元化经营，为物业管理的可持续发展提供资金保障。
(1)合理确定收费标准。早在1996年2月，国家计委和建设部就发布了《城市住宅区物业管理服务收费暂行办法》，明确规定了物业管理服务收费的原则、定价种类和构成。各地价格主管部门要结合实施情况，尽快出台本地工业和物业管理服务收费标准，使物业管理服务收费有章可循。同时，物业管理企业应严格按照物价部门批准或物业管理企业与管委会(业主和使用人代表大会)协商确定的收费项目、收费标准和收费方式进行收费，并定期向业主和使用人公布资金收支情况，接受管委会、业主和使用人的监督。
(2)一业为主，多元化经营，增强物业管理企业发展后劲。一业为主、多元化经营是增强物业管理企业造血功能和企业发展潜力的基础。因此，物业管理企业在做好物业管理的同时，要结合企业的实际和优势，不断拓展业务领域，努力为企业增加积累，从而走上良性循环的道路。
(3)建立物业企业集团，实现规模经济。物业管理企业要想打破小兵团分散经营的局面，就必须形成一批实力雄厚、人才集中、专业技术实力强、市场竞争力强的企业集团，实现规模效益。
4、加快引入竞争机制，加快培育物业管理市场，为物业管理的可持续发展创造公平竞争的环境。从计划经济下的传统房地产管理到实施物业管理，是房地产管理体制改革的一次革命，要求人们提高认识，更新观念；从实施物业管理到引入竞争机制，人们的观念也需要更新。这是因为中国的物业管理是市场经济的产物，市场经济的运行和发展任何时候都离不开竞争。只有竞争才能不断提高物业管理服务的质量和水平，使物业管理行业充满活力。为加快竞争机制的形成，应做好以下工作:
(1)借鉴深圳等城市在物业管理中引入竞争机制的成功经验和做法。早在1993年，为探索市场经济下的物业管理，深圳率先采用招投标方式选聘物业管理企业，并取得巨大成功，为我国物业管理行业引入竞争机制创造和积累了成功经验。各地要借鉴深圳等城市的成功经验和做法，结合本地实际，积极探索，大胆实践。
(2)破除行业保护主义和本位主义，为建立物业管理竞争机制创造条件。建立物业管理竞争机制，必须破除行业保护主义和本位主义，勇于把符合招标条件的物业项目拿出来推向市场，进行公开公平竞争。只有这样，才能加快房地产市场的培育和发展。
(3)建立规则，实现物业管理有序规范竞争。物业管理的竞争客观上要求其经营活动有序、规范。为保证物业管理竞争的正常运行和有序发展，实现物业管理竞争的规范化，有关部门应加快制定物业管理竞争规则，使我国物业管理招投标活动尽快规范化。
