知识源于沉淀 实践中，越来越多的人因为自己的职业或者经营需要，选择租赁他人房屋，但由于种种原因，租赁纠纷也层出不穷。本文系统总结了房屋租赁合同中涉及的30个常见问题，供您在处理相关事务时参考。
1.房屋租赁合同最长期限是多久？
根据《民法典》第705条规定，租赁期限不得超过20年。超过20年，超过部分无效。在实践中，许多当事人利用空白色租赁合同来规避这一法律规定。但这个举动可以通过笔迹鉴定来判断。
2.房屋租赁合同一定要书面形式吗？
根据《民法典》第七百零七条规定，租赁期限超过六个月的，应当采用书面形式。当事人未以书面形式确定租赁期限的，视为不定期租赁。不定期租赁合同的当事人可以随时解除合同，但应当在合理期限内通知对方。
3.承租人不按照约定的方式使用租赁房屋，出租人可以解除合同吗？
根据《民法典》第七百一十一条规定，承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，造成租赁物损失的，出租人可以解除合同，并要求赔偿损失。
4.房屋维修影响承租人使用的，承租人可以要求出租人减租吗？
根据《民法》第七百一十三条规定，因维修租赁物影响承租人使用的，应当减少租金或者相应延长租赁期限。
5.承租人可以擅自装修出租的房屋吗？
根据《民法典》第715条规定，经出租人同意，承租人可以对租赁物进行改善或者增加其他物。否则，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。
6.承租人可以将房屋转租给他人吗？
根据《民法》第716条规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效；第三人造成租赁物损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
7.出租人同意转租必须明示吗？
根据《民法》第七百一十八条规定，出租人自知道或者应当知道承租人转租之日起6个月内未提出异议的，视为同意转租。
8.转租人可以代承租人向出租人支付租金吗？
当然可以。根据《民法》第719条，代表承租人支付的租金可以抵消转租承租人应付的租金。对于多付的部分，也可以向承租人追偿。
9.没有约定租金支付时间或者约定不明确怎么办？
根据《民法》第七百二十一条规定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期限超过一年的，应当在每年年底支付；剩余租赁期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付。
10.什么是“买卖不破租赁”？
根据《民法》第七百二十五条规定，根据租赁合同，在承租人占有期间，租赁物的所有权发生变更的，不影响租赁合同的效力。除买卖外，因赠与、财产分析、继承、抵押变现等原因导致房屋权属发生变更的。，原租赁合同仍然有效。
11.承租人解除租赁合同的法定情形有哪些？
根据《民法典》第724条规定，因下列情形之一致使租赁物不能使用的，承租人可以解除合同:
(1)租赁物被司法机关或行政机关依法查封或扣押；
(二)租赁权有争议的；
(三)租赁物违反法律、行政法规对使用条件的强制性规定。
12.什么是承租人的“优先购买权”？
根据《民法》第七百二十六条规定，出租人出卖房屋，应当在合理期间内通知承租人，承租人在同等条件下有优先购买权。承租人在接到出租人通知后15日内未明确表示购买该房屋的，视为放弃权利。出租人未履行通知义务，阻碍承租人行使该权利的，可以要求出租人承担赔偿责任。除非房屋共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出售给近亲属。
因为优先购买权不能脱离租赁权单独存在，如果承租人将房屋转租，承租人不再享有优先购买权。
13.订立合同时，承租人明知租赁物质量不合格。可以随时解散吗？
可以，但必须证明租赁物危及承租人的安全或健康。
14.如果承租人死亡，生前与其共同居住的人或共同经营人能否要求继续承租该房屋？
可以，它可以按照原租赁合同继续租赁房屋。
15.什么是承租人的“优先购买权”？
根据《民法》第734条规定，租赁期间届满，承租人有权在同等条件下优先租赁租赁物。
16.哪些房子不允许出租？
根据《商品房出租管理办法》第六条规定，不得出租违法建筑、不符合安全和防灾强制性标准的房屋、违反规定改变房屋使用性质的房屋以及其他法律法规禁止出租的房屋。
17.租的房子被拆了怎么办？
在房屋租赁合同的租赁期限内，租赁房屋被拆迁的，房屋租赁合同终止。双方在房屋租赁合同中对房屋征收或者拆迁时的处理方式有约定的，按照约定办理。没有约定的，依法办理。
18.房屋租赁合同无效要交房租吗？
需要交房子的占用费。对于未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，以及未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，此类房屋租赁合同无效。房屋租赁合同无效，承租人需要按照合同约定的租金标准缴纳房屋占用费。
19.一房多租的情况下如何确定承租人履行合同？
根据《最高人民法院关于审理城市房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，出租人就同一房屋订立多个租赁合同，承租人均主张履行合同的，人民法院应当按照下列顺序确定履行合同的承租人: (一)已合法占有租赁房屋的；(二)已办理注册手续；(3)合同成立较早。不能取得租赁房屋的承租人要求解除合同并赔偿损失的，依照民法典的有关规定办理。
首先来看谁先占房子，谁先占；其次，如果不是占有，要看谁登记备案了，谁先登记了；第三，如果不拥有或者不登记，要看哪个合同先成立，谁先“成立”谁就用。
20.租赁合同无效时，如何在征得出租人同意的情况下承担装修损失？
根据《最高人民法院关于审理城市房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定，承租人与出租人约定装修，租赁合同无效的，不形成附属装修，出租人同意使用的，可以折价归出租人所有；不同意使用的，可由承租人自行拆除。因拆迁造成房屋损坏的，承租人应当恢复原状。
经出租人同意使用的附属装修，可以折价归出租人所有；未约定用途的，双方按照导致合同无效的过错分担现值损失。
21.租赁合同到期或终止，出租人同意造成的装修损失如何承担？
根据最高人民法院《关于审理城市房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定，承租人经出租人同意，可以拆除租赁期限届满或者解除合同时尚未形成的装饰装修，但当事人另有约定的除外。因拆迁造成房屋损坏的，承租人应当恢复原状。
22.租赁合同解除时，经出租人同意，附随装修该如何处理？
首先要看双方在这个问题上有没有达成一致。有约定的，从其约定。没有约定的，人民法院应当根据下列情况分别处理:
(1)因出租人违约解除合同，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装修残值损失的，应予支持；
(2)因承租人违约解除合同，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装修残值损失的，不予支持。但出租人同意使用的，应当在使用价值范围内给予适当补偿；
(3)因双方违约解除合同，造成剩余租赁期内装修残值损失的，双方根据各自过错承担相应责任；
(4)因不可归责于双方的原因导致合同终止的，剩余租赁期内的装修残值损失由双方按照公平原则分摊。法律另有规定的，依照其规定。
23.房屋出租前设立抵押权，抵押权人因抵押权实现而发生所有权变更的，承租人可否要求房屋受让人继续履行原租赁合同？
我不能。但根据《最高人民法院关于审理城市房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定，出租人和抵押权人约定将租赁房屋折价或者变卖清偿债务的，应当在合理期限内通知承租人。承租人请求在同等条件下优先购买房屋的，人民法院应予支持。
24.房屋未取得产权证出租，房屋租赁合同是否有效？
这种合同是有效的，除非因未取得合法建设手续而无法取得产权证。
25.能否以租赁房屋未通过消防验收或者消防验收不合格为由要求确认租赁合同无效？
不能，除非这种房子属于法律明确规定必须通过消防验收的房子。
26.承租人与第三人恶意串通，损害了承租人的优先购买权。他可以确认合同无效吗？
当然可以。
27.如果出租人违约，承租人可以向出租人主张哪些损失？
因出租人违约而解除合同的，承租人可以要求出租人在剩余租赁期限内赔偿装修残值(前提是出租人同意装修、知道或者应当知道装修且未提出异议)、租金差额损失及相关费用。租赁房屋用于商业用途的，承租人还可以要求出租人在合理期限内赔偿其经营损失。
28.承租人违约导致合同终止。出租人可以要求承租人赔偿租赁房屋闲置期间的租金损失吗？
当然可以。
29.出租人在什么情况下有权单方解除租赁合同？
(一)承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，造成租赁物损失的，出租人可以解除合同，并要求赔偿损失。(《民法典》第711条)
(2)承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。(《民法典》第716条第2款)
(3)承租人无正当理由不支付或者拖延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。(《民法典》第722条)
30.房屋租赁合同纠纷如何追加第三人参加诉讼？
(一)因房屋租赁合同发生纠纷，导致租赁房屋转租的，人民法院可以通知转租人作为第三人参加诉讼。
(2)因租赁房屋转租合同引起的纠纷，人民法院应当通知出租人作为第三人参加诉讼。
注:案例君对原文内容进行了修改，转载请注明出处。
●侵犯承租人优先承租权及其赔偿范围的认定
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编辑:朱琳
排版:王翘
审计:常陆
