北海市国家税务局

近日，国家税务总局广西壮族自治区税务局在官网发布了《北海市税务局关于修改相关税收政策的通知(征求意见稿)》。

涉及个人出租住房税收政策的重要调整(如下):

最引人注目的是:

一是个人出租房屋，按照租金收入的4%缴纳房产税；

二是个人出租商铺或其他房产，按租金收入的12%征收房产税。(下)

北海似乎不是孤例。朋友圈还在流传南宁也发布了相关政策变化的截图:

但是在官网上并没有找到南宁的原公告，而是在一些网站上找到了转发全文。它的核心修订条款就是上面红框里的内容。

中华人民共和国国家税务局南宁市税务局是否已发布上述《征求意见稿》尚不确定(可能有，但已撤回修改)，但在其认证的“南宁办税服务号”上可查到一份今年2月的政策简报稿:

这篇文章告诉大家，租房要交房产税，税率分两档:12%和4%。

征税依据是:1986年9月15日国务院发布的《中华人民共和国房产税暂行条例》。

看到这里，估计70%的读者都很尴尬:房产税？不是还没有立法，连第二轮试点都没有进行，为什么就开始征收了？

这里需要普及一个常识:房产税，我们早就有了，已经开征了。

财政部官网数据显示，今年1-4月，全国房产税征收1529亿元，同比增长20.5%。

我们正在立法，或者准备第二个试点的，是房地产税。多了一个“地”字，概念就不一样了。

人们之所以对房产税不熟悉，是因为这个税种对大多数人来说一直是免税的。根据《中华人民共和国房产税暂行条例》第五条，下列房产免征房产税:

1、国家机关、人民团体、军队自用的房地产；

2、由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产；

3、宗教寺庙、公园、名胜古迹自用；

4、个人所有的非经营性房地产；

5.经财政部批准免税的其他财产。

也就是说，个人自用的房屋免征房产税。

根据规定，对于需要纳税的房屋，房产税有两种计算方式:

第一种，按照房产残值计算缴纳，税率为1.2%。计税的基数是“按照房产原值一次性扣除10%至30%后的残值计算缴纳。”具体扣除范围由省、自治区、直辖市人民政府规定。”

第二种，按照不动产租金收入计算缴纳，税率为12%。

也就是说，按照国家规定，出租房屋，要按照12%的税率缴税。计算方法为“房屋租金×12%”。

后来为了鼓励房地产的发展，支持大家买房，2008年国家发布了《中华人民共和国国家税务总局财政部关于保障性住房和廉租房住房租赁税收政策的通知》，规定个人出租房屋，不区分用途，按4%的税率征收房产税，免征城镇土地使用税。”

因此，房屋(包括办公室和商店)的租金也可以按4%的税率缴纳。

还有人会疑惑:我有好几套房子出租，为什么不知道房产税？

有三种可能的情况:

第一，你的租客没有索要发票，你也没有主动交税，所以你不知道。

第二，你开发票交了税，人家是按综合核定税率收的。你没有仔细研究这个税率是怎么算出来的，其实是包含了房地产税的。

第三种情况是:长期以来，各地实际上对个人住房出租免征房产税——采取多税种合并审批的方式。

在中华人民共和国国家税务总局天津税务局的网站上，我也找到了2022年5月出租房屋12%税率的说法。

种种迹象表明，当房地产市场出现拐点，地方卖地收入大幅减少，地方债务压力越来越大的时候，以前允许开征，但没有征收(或征收不到位)的税种开始浮出水面！

修改后，在北海租房至少要交房产税和个人所得税。

如果你租房子，月收入5000元，需要缴纳4%的房产税和1%的个人所得税，一共250个月/月。

如果租商铺(或者写字楼等。)而月租金收入2万元，需要缴纳12%的房产税和1.5%的个人所得税，共计2700元/月。

个人出租住房，尤其是非住房税收压力骤然增大！

这时候业主是否可以将税收成本转嫁给租客？

恐怕更难

因为现在的租赁市场不是“卖方市场”，业主很难强大。尤其是商铺和写字楼，空置业率很高，很难完全转嫁12%的房产税税率。

下图为戴德梁行公布的2022年底主要城市甲级写字楼空率:

各大城市(除台北外)甲级写字楼空入住率较高，南宁是21个城市中最高的，其空入住率接近42%。在这种情况下，如果南宁真的实行按租金的12%征收房产税的政策，可以想象当地写字楼业主的收入肯定会大幅下降。

上图由粤开证券整理。2022年末，地方政府负债率(规范地方债-地方综合财力)在广西排名第十，接近150%。需要注意的是，这个负债率的统计数据不包括地方城投债。

北海市方面，根据其《关于2022年预算执行情况和2023年预算草案的报告》，2022年，全市一般公共预算总支出209.54亿元，其中一般公共预算收入仅67.65亿元，其他主要靠上级补助(106.28亿元)和地方债务。

广西各市财政自给率不高，普遍需要转移支付的支持。在目前的房地产和经济形势下，增加财政收入的压力自然更大。

如果北海和南宁都出台类似的政策(非住房出租征收房租12%的房产税)，这很可能不是一个省的政策，而是一个普遍的调整。

这是否意味着在房地产税立法缺位的情况下，房地产税这个老税种会起到一定的替代作用？

今年前4个月，全国共征收房产税1529亿元，同比增长20.5%；这一增幅在主要税种中仅次于增值税。如果政策真的全面调整，今年房产税的涨幅还会进一步加大！

由于之前对住房征收4%的房产税税率，已经执行或降低(各地有差异)。所以这个新政策的增长点主要是非住房12%的税率

这对租赁商铺和写字楼的业主造成了很大的压力。

但相对于普通人，这些人属于富人阶层，在遇到经济困难时，降低他们的税收优惠是合理的。

但如果这个12%的税率在全国推广，写字楼和商铺去库存的难度会更大，开发商可能只能进一步降价促销。