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好久没写房产评级了。对于每一篇文章，我们都会把网友的评论汇总成六张光盘。今天的文章分别是番禺需要盘x3和越秀学位房x3。也许是最近市场疲软，也可能是这些楼盘热度不高。这一期网友评论不多，我就把自己的评论放上来，供大家参考。
1、祈福缤纷汇
老匡详细点评:地球第一村“福新村”二手新址，五年。老匡2018年去了新盘，到2020年还有新房在售，很典型的港式开发商。高层电梯房22栋，建筑面积28-202㎡。
房地产的优势在于商业的多彩世界。首先不得不感叹，港式开发商对商业的理解非常舒服，包括它的运营、维护、功能划分，虽然它的业务规模比不上田桓、天汇这样的大佬，甚至云门。毕竟这些都是香港四大家族在广州的拳头。不过缤纷世界在番禺还是比较优秀的。估计除了万博9个商业体连片开发，其他任何一个商城都不如多彩世界。其次，距离地铁-市光路站约600米。在这个地球村里，它是最接近名望世界的群体。通过番禺广场L3、L18，可控制50分钟内返回诸城/琶洲，非常适合刚需上车的年轻人。两百万的小房间，是老匡认为最好的产品。
五颜六色的祈祷会有很多弊端，因为建在商场上，所以一切带“宜居”二字的都不存在:没有封闭的花园环境，商场+住宅让人凌乱，从早到晚噪音不断，高密度电梯和住户比例低，生活私密性差。另外，在增值属性上，加持板块一直是“投资黑洞”。多彩汇目前上市集中在3-3.6万元。2018年新房价格我忘了，但我记得当时是“双合同”，也就是说就算能买，也主要是50-60%的首付。另外这个单价水平和我2020年第一次评论差不多。中间两年我需要知道，但是我经历过。
想投资，不能住房子。不投机，就活不进去。所以这个老匡会给注定失败的产品打5.0分。
选定的注释
Nowarwap:爱逛街的女生会喜欢的。
老匡:住在附近的人告诉我，他们其实更喜欢开车去万博商圈。
一直在说:其实也没什么可逛的，餐馆多，太吵了。
a股合伙人:农民工房租不错，自住和投资真的一般。
-TS -:我住过番禺的三大楼盘，雅居乐碧桂园，祈祷那次多彩的相遇。晚上10点以后缤纷汇最安静。安全是最严格的。管家服务也是最好的。最好的交通管制。物业费这么贵。绿化真的不好。走路的话，二楼的屋顶花园比较局促。但是楼下的餐厅质量都很高，离医院也很近。如果在番禺通勤，还是挺适合年轻人生活的。
天行者-辛:多彩会是香港公屋的格局。它充其量就像天水围，但它充其量就像一个美孚村。
东热神:福的本质在村里。退休，钱还可以，还可以买湖边别墅。毕竟祈福医院环境好，床位多，都是空。
JPMSChris:加持的供应量太大，外面的人看不惯。里面的人哪里都住不下，看不到。那是个神秘的地方，有人说那里的磁场有问题。
2、金山谷领仕
老匡详细点评:其实这个房产我不应该评论，但是送给海珠老铁更合适。毕竟他才是真正的主人，我亲自引导他买了这张碟。有了上次的视频拍摄，我又来到了这个物业。算上老铁，我们已经有超过12个粉丝买了，是2017-2020年队内销量冠军。
楼盘的优势是舒适宜居+高利用率户型，加上步行10分钟到L22地铁口，所以在番禺上岗真的是中上之选。门口的金谷学校是九年一贯制。虽然才成立短短四年，但是可以看出它的学生都是业主，学生纯粹是有可能创造奇迹的。老匡会继续关注家人的教育成果。
金山谷领导的短板，依然是段位的悲哀。它位于供应市场旁边，且不说一手项目闻名天下，旁边的保利悦公馆也会冲淡金山谷的稀缺性。2017-2020年期间，因为楼龄好成为我们团队的销量冠军，但2023年的今天，10年的楼龄已经让它不再年轻，依然是番禺的入选逻辑。比如博士湾、瑞绿府、大学星汇城，这三个新盘的咨询量明显高于金谷，成交趋势也是如此。
三年前老匡给它打了7.0分。2023年的今天，我只能给它打6.0的及格分。
选定的注释
Liverbird0121:金谷短板明显，学历(小学，初中)不好。很多石桥邻居换房的时候，只能考虑亚运城或者像我一样去市区…我不了解黄埔，所以不好评价。
老匡:区域内置换，学位必须是亚运城的，或者天河/越秀的。你看万科欧泊就是后者。
海珠老铁路公司赵青:开学还没两年，但是业主还是挺认可这个学校的。有人发布了一个不明来源的区公立学校排名，居然排第四。不知道是真是假。
MiuMiuHon:市桥板块排名第四。说实话，生源取决于业主的素质。其中不少是广汽万博的车主。质量还不错，生源也比较纯，所以还不错。
就像做梦一样:太大了，没法祈祷，进出不方便，但一个小碟子更适合日常通勤。
老匡:祈求天下功名还不错，但是土地年缩水严重。
MiuMiuHon:著名的高楼真的让人恐高。
蛯原姫奈910:永无止境！而且天湖二期刚刚开盘！
魏乔BB:那边不错。这个城市周围没有村庄。蓝塘左边被富豪别墅挡住了，罗罗在石光路的另一边，比较纯粹。
海珠老铁工赵青:福利都在视频里说了，领导真的很舒服。顺便说一句，26号线开挖后，应尽快进行更换。
Tosummermmm:我也在祈福和金谷之间纠结。领导后面不面向马路的建筑灰尘和噪音会不会很大？特别怕马路噪音和尾气粉尘。
海珠老铁路公司赵青:不大，但是晚上石光路上偶尔会有赛车。如果你家有原装窗户，连里面的建筑都会听到。
开朗的苹果Ky2:一开始买了9000多，现在涨幅太有限了。同期天河的房子快十倍。
梦枫叶nH:当时在萝岗品秀星月和金谷之间选择，最终选择了金谷。最大的原因是从南站的一个地铁站回老家方便，父母来广州也方便。第一年刚入疫情，这两年是低谷。
3.为一个生机勃勃的花园祷告
老匡详细点评:福地板块得分，最后一个楼盘很久以后给了活力花园二期。原因是名望世界没有流入二手市场，祈福之名远离地铁，金谷九期主干道污染严重，下面就来点评一下活力花园二期，2015年的。
房地产的优势是“多彩会”的宜居版。在之前的祝福七彩会评论中，我们说过商业建筑建设自然会出现人多杂乱、密度高、私密性差等问题，但是活力花园二期正好保持了适当的距离，就是可以过马路吃喝玩乐，有一个空密度较低的中园。同时，在户型方面，最小76㎡两室方正，90㎡也能做到符合时代的三室两卫。从楼龄和户型来说，比祈福其他老区好太多了。
轰轰烈烈花园二期的缺点是，除了老生常谈的供应量太多，附加值弱之外，步行到地铁有点远。老匡从东门走到地铁口需要12分钟。如果算上从电梯口到小区门口的步行距离，也算是老匡心目中的“地铁板块”了。再看户型，156㎡的四居室超过了143㎡,流动性弱，不能高也不能低，更不能和现在143㎡的四居室产品相比，而136㎡只能做三房两卫，浪费严重。相反，活力花园二期，老匡会觉得小面积流动性更好，大面积缺陷更多。
对于这个有福气的地铁板块，老匡给了5.5分，好于多彩汇但弱于金谷领袖。
选定的注释
Qixi225:我同事住在七彩惠。她说地板很薄，真的让她觉得很吵。如果不是五块不到，她早就卖了，买个隔音更好的二手楼，不用忍受噪音了。
老匡:建议卖掉。这个产品除了租金，并没有太多的增值属性。
AIR340-600:加持，光通勤成本就要得负分，3分封顶。
一恒听:车位不够，所以一期占用车位，路边还很吵，不如一期。
科科:7.5分，算是整个祈祷的六角战士。活力二期大部分是原老业主购买/更换的，隔壁医院的医护人员足够消化。10层以上的南向户型，穿过老区，直视大夫山。宜居性胜过高密度名气。
Tony&mic:好久没去游乐场了，大部分购物都在万博。以后长隆k11，万象真的来了，不会再有缤纷的相遇。花花绿绿的汇款金额减少的时候，这就是大宗商品。
Qixi225:全福有车位紧张的问题，最近会提高车位租金。停车真的很头疼。
陌陌:买对面最新一期的金谷或者富豪别墅比较划算。
4、诸光小北御景
老匡详细点评:本周楼盘评级，我们来看看“老越秀”的省一级学位房。第一站是看百年名校小北路小学的顶流，还有三栋高层住宅组成的珠光宝气的小北路御景。
楼盘的优势是top 1，是整个小北路小学最好的产品。2008-2010年原电梯楼，新时代，地下停车，户型占地33-145㎡，无论是自住改善还是学位壳通道，都能满足你的需求。另外，屋前有越秀公园，地铁L5-小北路站步行600m，毗邻市委大院。综合实力绝对是越秀区前10，人气和产品力可以和金城、雅筑、东方文德、东风广场等同。
珍珠小北御景房的缺点是流动性差。本身只有三栋居民楼和一栋写字楼，业主愿意放盘的好货不多。比如2013年4月，一套120㎡以上的正规三房两卫户型，竞价已经到了12w+，老匡认为至少还有1w的水。真正流通性比较好的是30-50㎡的单间度壳。今年2月，单价9.4w，符合价值主播。老匡不否认三房自住者的高要求，但我不建议大家去碰这种膨胀的产品。给小北御景买个1-2室的学位频道就行了。
鉴于目前报价水分较大，老匡只能给6.5分，2023年单价10w以内能卖出去的房子，他给+0.5分。
选定的注释
香河诺。:可能我12年的教育都是在越秀度过的，所以我不在乎学历。10月前后，我要把学位的卖点降低2w，其他附加值不值一提，就因为我的学位在同一个位置给了6分。
老匡:我想问一下，你现在有宝宝了吗？
香河:一辆公交车暂时不着急。可能还没到？？a级。
老匡:没错。我也是在铁一受教育15年。我单身的时候觉得这些名校都一样。但是现在孩子今年要读书了，心态真的不一样了。
Cc-sharon:没有投资价值。提高自住就好。但是单价还是太高了。
老匡:其实大面积居住不容易，密度有点高。我觉得这个板块真的很适合门票渠道。
杨艳艳:太乱了，没有社区，不适合自住，适合投资。
紧张神经质:马庄巷口袋公园后面挺好逛的，离越秀公园很近。它经常在工作的中午在小公园散步。
小红薯5830:感觉居住环境一般，感觉老黄埔的学位房比它好。
老匡:文德和小北，包括老罗刚，都不够打。
小红薯5830:习惯了珠江新城和天河的消费，感觉老城区破旧。感觉那里的新楼盘因为面积问题，没有很好的园林绿化设施。不是说这是比较，大家都习惯了！小时候喜欢这些地方，现在喜欢在珠江新城花钱。我觉得离老黄埔只有20分钟，很方便。有时候能看到家附近的小蛮腰，感觉很方便。
年-:过了两年，越秀区的其余地铁都开通了，小北到天河核心区的四个地铁站比黄埔近多了。…
小红薯5830:不知道要不要边洗边弄。反正5号线是直达的，几站就到了珠江新城，开车就更难洗了！加上住在越秀区，北京路比小北好！小北甘多黑！
孟梦:对口是越秀第一台阶上的文德路小学，周边衣食住行都很方便，不好。
X_zZ:告诉大家文德路小学比小北路好！
Haileylovely:在小北的位置不好。它在十字路口附近，离地铁站很远。坐车很挤，个人觉得那里的公寓不好。
老匡:没关系，因为是小北学位室第一。
更何况:东风有十几栋写字楼，小北御景以前就在附近。
未来:请问这房子有增值空房吗？
老匡:越秀学位房，不想增值。如果以后学位用完了，可以卖掉，有流动资金。
肉流产:越秀的学区房，10年后房子保养的很好，居住条件也比较好。推荐吗？
老匡:就这个和文德广场。
梦心:如果小北路小学是A，那么文德路小学就是A+！
5.东方文德广场
老匡详细点评:北京路旁省一级电梯楼，文德路小学顶级1度房今天要点评。楼龄2012年，当年开盘时单价3w。
这个房产的优点是设备齐全。最大的卖点当然是省级文德路小学，始建于1933年，位于夫子庙旧址。步行10分钟，就是千年商圈的北京路，代表了广州的历史。老匡每次去北京路，都是看着千年前的石头，幻想着宋国人，和我一样踏在这片土地上。真的感觉穿越空。别忘了东方文德本身就是一个商业体，星巴克+餐饮+市场，这让它成为了文化创造的地标。东方文德广场，纯真老城的年轻代表。
东方文德广场的缺点基本上是产品缺陷。一个是位于老城区。即使有空中式园林，绿化和私密性都不高；另外就是单间学位壳太浪费了。相比前天拿下的小北御景30-50㎡度壳，这里的单间都聚集在58-60㎡，和单价相差无几。大家都愿意买小面积的，所以老匡非常不建议买东方文德的单间当学位壳。反而是这个楼盘110㎡+三室两卫的好产品。22年10月成交价11.5w。
与小北御景相反，老匡不推荐东方文德的学位壳，买三室两卫以上的产品。总的来说，东方文德广场配得上7.0分以上。
选定的注释
香河:好像和亲戚在一起15年左右。我记得有些公寓都麻木了，最后我买了130平米的文君雅苑。附近业主说文德路这一段没有子弹，文德路小学的yyds给了8分。
转载陈:我记得那是一个大花园。我刚来的时候，很幸运的卖掉了新房子。
梁挺:我们都在东方文德。我们为什么不去下一个新文君雅苑呢？
DoraMayMay:文君雅苑的学位好像是清水壕小学？
梁挺丹尼:是的。
比亚迪海洋网广州卖车:文德路小学是省级学校门口最小的小学吗？
格兰德希尔:只有一些建筑有学位，但不是所有的。
老匡:只要是房子，不是公寓。
陶朗晚星:华谊金萱的房子值得住吗？高中只学过铁一，不知道八一是什么样的。
老匡:好卖。关键是卖出后再决定去哪里买。
陶朗晚星:是要同等学历还是更好的推荐？如果跨度太大，像去10w+，那就真的承受不起了。
老匡:那就没了，因为第一梯队+省一级，基本上单价10-12w。
6.颐和宣亚
老匡详细点评:本周最后一个楼盘，我给的是小北路小学的最新产品，是2012年的，分公寓和房子。按照惯例，不能研究的公寓产品不在老匡的讨论范围内。
该房产的优势在于它是一栋楼龄为10年的新房。要知道整个越秀都是缺新房的。即使是以学位为卖点的陶金半山豪庭，也只是市内一流的华侨外国语学校。所以省一级原电梯间已经保证了楼盘的下限，你不用担心流动性。其次，我看了一下建筑的最小面积，31㎡。目前47㎡价格仅9.3w，是一款不错的度壳产品。如果要改善的话，2013年1月95㎡三房成交价刚好10w。总体来说，报价没有太多水分，价格和产品定位也比较匹配。
颐和宣亚的缺点是除了学位没有其他卖点。现在新楼还受欢迎，但是2030年以后呢？特别是楼盘所在的迎园路，属于小北-市府路段。老越秀和老东山不一样，老东山离明珠城很近。在满足学位的情况下，还具有明珠城外溢出、通勤方便的优势。所以2021年8月二手房参考价格，越秀的四大楼盘都在老东山区域，这反映了越秀的没落。最后，怡和宣亚的三居室很浪费，95㎡只有一个卫生间，151㎡只有三房两卫，导致摩擦成本很高。
对于这个新的电梯间，我建议你考虑一个40㎡度的外壳。没有必要急着去三房以上的公寓。老匡给了6.0分。
选定的注释
张大胖纸班:华侨外国语小学是市内一流学校吗？
老匡:对。
Kk1975:这个板块南边看着迎园路，但是还是宽了一点。在其他方向，它需要高层建筑，以避免周围的旧和破旧的地区。
总结
祝福是一个发展了20多年的超大型社区，越秀学位房也是一个教育消费产品。不管是哪种房产，都不要过多考虑增值。买下来入住是使用需求，以后可以低价出售。所以这两个板块，尽量选择稀缺产品，比如加持的第二个新址v.s越秀的省一级电梯间。这类产品可以让你在虚弱的时候摆脱掉，这一点尤为重要。
团队伙伴曾经建议老匡取消这个楼盘的分级，但我还是愿意持续更新，以不同的时态记录我对每个楼盘的看法；其次，在不同的时间点，网友对它的评价也是“历史”的组成部分。所以我还是会更新不同平台的房产网站，欢迎大家留言，建立自己的房产字典。
