知识源于沉淀 2022年，在疫情冲击、物价上涨、经济滞涨、国际动荡等复杂环境的影响下，全球房地产市场迎来了前所未有的考验和分化。
随着美联储加息，美国房地产市场迅速降温，进入衰退，房价连续第四个月下跌。多伦多大部分单位房价也温和下跌，单间工作室跌回2018年水平；香港的房地产价格指数已连续6个月下跌，创下5年来的新低，私人住宅价格今年迄今已下跌近14%。
中国的房地产也经历了历史上最大起大落的时期。政策缓解，住宅成交下滑难掩，城投已成常态，居民房贷意愿创六年新低。环顾行业，能“活下来”是幸运的。
毫无疑问，2022年是值得总结、回顾、借鉴经验的一年。
01
行业数据跌至“历史冰点”
2022年是房地产数据非常惨淡的一年。
无论是全国房地产开发投资增速，还是全国商品房销售额和居民购房意愿，都降到了历史“冰点”。
全国房地产开发投资增速从2022年1月的3.7%降至11月的-9.8%，其中住宅投资94016亿元，下降9.2%。
国内房地产陷入“卖不出去，买不起”的怪圈。新房和二手房都不景气，100套房子的销量几乎减半。15个城市二手房挂牌量超过10万套，包括北京、重庆、武汉、杭州、成都、苏州、天津等全国重点城市。
2022年新建商品房销售面积仅为13.6亿平方米，比去年的17.9万亿平方米下降了24%。整个行业的销售业绩几乎回到了五年前。
易居数据显示，2022年1-11月销售金额超过3000亿的公司只有3家，其中碧桂园只有4192.3亿，万科只有3719亿，保利只有3642亿。2021年，这三家房企同期销售金额分别为7588.2亿、6203亿、5385亿。
在居民购房意愿方面，中国人民银行近日发布的《2022年第四季度城镇储户问卷调查报告》显示，未来三个月仅有16%的居民有购房意向，创下2016年下半年以来的新低(2016年第二季度该比例为15.1%)，而去年的同一调查结果显示，居民购房意愿为17.9%。
2022年，全国70个大中城市中，商品房月销售价格环比下降的城市数量在增加，各线城市增速在降低或逐渐降低。
今年1月，70个大中城市中，新建商品住宅和二手住宅销售价格分别有39个和55个城市下降。其中，一线城市房价由负转正，但没有出现强劲的上涨趋势。二线城市房价相对平稳，新房上涨，二手房下跌，整体结构平稳。三线及以下城市房价仍处于下行通道，但放缓趋势有所放缓。
但到了11月，70个大中城市中超过50个城市商品住宅销售价格同环比齐降，一线城市商品住宅销售价格环比降幅略扩，二三线城市环比降幅收窄或与上月相同。然而，到11月份，70个大中城市中有50多个城市的商品房销售价格与上月同期相比有所下降。一线城市商品住宅销售价格略有上涨，二三线城市降幅收窄或与上月持平。
具体来看，11月份，70个大中城市中，新建商品住宅销售价格下降的城市有51个，比上月减少7个；62个城市二手房销售价格下降。
11月份，一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格仍处于下行通道，降幅较上月有所扩大，二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格降幅较上月有所收窄。至于三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格，跌幅依然明显。
其中，深圳和上海前11月商品住宅成交均价均超过6万元/平方米，北京、杭州、宁波、合肥等城市，由于居民居住需求旺盛，今年6-11月新建商品住宅销售价格环比已连续多月上涨。其中，深圳、上海前11个月商品房成交均价均超过6万元/平方米。北京、杭州、宁波、合肥等城市，今年6-11月新建商品住宅销售价格已经连续几个月上涨。
02
全年累计保单数量超过1000份。
2022年是中国房地产政策的大年，出台的政策数量前所未有，而且基本都是以宽松的“救市”为主。
据不完全统计，全国已有330多个省市县出台了1000多项放松楼市的政策，其中包括100多项优化限购的政策。国家部委20多次表态支持“保交房”，房地产再次成为“支柱产业”。
从政策变化的节奏来看，4月进入全面实质性宽松期，政策层面继续向二线和热点城市蔓延。
9月，“因城施策”步伐加快，热点城市政策进一步加强。第四季度，政策调控频率放缓，但再次迎来“史诗般”的金融救市政策。
全年重点政策包括RRR两次降息、LPR三连降、“五限”政策松绑成主流、全年约180个城市公积金政策放开、房企再融资“开闸”、监管层出台16条金融新政、以保函替代预售监管资金、多地试行二手房“转按揭”等。
也正是行业冷事实的影响和政策的强刺激，所以2022年的地产股也经历了历史性的暴跌和暴涨。
年初的时候，地产板块被洗劫一空。2月份普涨之后，地产股股价开始了断崖式的“跳水”。
先是大量民营中小房企最多跌了80%以上，然后蔓延到龙湖、碧桂园等大房企。
但好在行业扶持政策贯穿全年，超救时代开始。2022年，地产股在震荡中多次上涨，4月、5月、8月、10月、11月，地产股分别大规模上涨数日。
尤其是11月，史无前例的“三支箭”迎来，地产股迅速跑出史诗般的大涨。11月28日代表提振房地产经济的“第三支箭”落地后，万科A、中交地产、金科、天保基建、中国武夷、华侨城A等近40只股票次日封板。粗略计算，房地产板块市值一天暴增1200亿。
03
房地产逻辑悄然变化
今年是房地产“住不炒”的大年。高层多次强调“支持刚性和改善性住房需求”，同时大力倡导解决城市新青年的住房问题。
国家发改委发布2022年新型城镇化和城乡一体化发展重点任务，提出加强住房供应保障，以人口净流入的大城市为重点，扩大保障性租赁房供应，着力解决符合条件的新市民、青年等群体住房困难。
据中国指数研究院统计，截至2022年6月，全国已有超过80个省市出台了促进保障性租赁房发展的地方性文件。
所以今年也是保障房得到大幅改善的一年。
住建部最新数据显示，2022年前10个月，全国已建成筹集233.6万套(室)，占年度计划的98.8%，完成投资1750亿元。全国已建成筹集保障性租赁房约330万套(间)，可解决近1000万新市民和青年住房困难。
其中，2022年1-11月，上海新建保障性租赁房18万套(间)；截至12月初，南京已筹集保障性租赁房5.1万套；2022年，杭州共筹集保障性租赁房14.5万套；截至2022年11月中旬，沈阳已筹集保障性租赁房25074套；截至10月25日，广西已落实保障性租赁房7.52万套；2022年，成都将实施6万套(间)保障性租赁房。
04
摘要
2022年，虽然问题如你所见，但整个行业已经进入历史低谷。
但令人欣慰的是，全国仍处于“松绑潮”中，各地银行也纷纷下调房贷利率和首付，甚至央行也给房企开了绿灯。
诚然，在“保主体、保交房、稳预期”等一系列政策刺激浪潮下，行业走出黑暗困境是大势所趋的必然结果。只是房地产的黑铁时代不会得到根本扭转。
那么2023年全国楼市会怎么走？我们心里可能也有答案了。
一方面，全国各地的房子已经趋于饱和，毫无疑问，持续20多年的房地产繁荣已经成为过去。数据显示，96%的家庭拥有一套住房，41.5%的家庭拥有两套以上住房。
另一方面，人口老龄化进入高速阶段，年轻人越来越少。对于中老年人来说，已经有了自己的房子，就不需要买房了。年轻人不愿意结婚生子，未来买房需求会进一步减少。
再者，未来保障房是大趋势，我国正在加快保障房建设，这将给商品房市场带来分流。
所以房价能够稳定下来，房地产交易能够重新活跃起来，这是一个很好的局面。也许只有几个城市还有价值。
但不管情况如何，2023年楼市继续修复窗口的概率很大。或许大家可以谨慎乐观。
