知识源于沉淀 1.二手房买卖合同纠纷的部分原因是出卖人以抬高房价的方式拒绝履行原合同，或者出卖人故意拖延或者不配合买受人及时办理相关手续，导致买受人不能按期办理贷款手续，从而无法履行合同。另一部分原因是合同签订后，履行完毕前，买受人已无购房资格，或因贷款额度限制无法继续履行合同，从而要求解除合同、返还定金或购房款，等等。还有一些中介提供的合同文本主要条款不明确，忽略甚至故意回避本应明确约定的期限，如首付时间、房贷还款时间、银行面签时间等。由于条款约定不明确，房屋买卖合同无法顺利履行，导致买卖双方发生纠纷。
2.因为涉及到巨大的利益，买卖双方矛盾激烈。无论是提高房价继续履行合同，还是解除合同支付违约金，双方的预期差距较大，调解难度较大。只有大约20%的案件通过调解解决。
3.《中华人民共和国民事诉讼法》第三十三条第一项和《最高人民法院关于不动产纠纷专属管辖适用民事诉讼法的解释》第二十八条的规定，不适用于房屋买卖合同，应当依照《民事诉讼法》关于合同纠纷管辖的规定确定管辖法院。(最高法院(2018)最高人民法院第1175号)
4.合同约定履行地的，约定的履行地为合同履行地。合同对履行地没有约定或者约定不明确，争议标的为支付货币的，收到货币的一方为合同履行地；房地产交付的，房地产所在地为合同履行地；对于其他标的，履行义务一方的所在地为合同履行地。对于立即结算的合同，交易地为合同履行地。合同未实际履行，双方住所地不在合同约定的履行地的，由被告住所地人民法院管辖。(《民事诉讼法司法解释》第十八条)
5.房屋买卖合同的履行需要买卖双方配合办理各种手续，但并不是所有手续都在合同中完全约定。对于合同中未约定的程序，买卖双方多通过中介或电话联系，因此买卖双方大多提交录音、微信截图等证据证明交易过程，而这样的证据往往需要司法鉴定。
6.买二手房，首先要核实现有的户籍，是否是卖方本人及其家庭的户籍，这就涉及到卖方是否能实际迁出户籍的问题。如果卖方通过二手房交易取得房屋产权，可能会发生登记的户籍是之前房屋买卖合同的卖方。在这种情况下，出卖人客观上无法尽到将户籍迁出的义务。
7.共同生活的家庭成员以个人名义将其他家庭成员名下的房屋出售给他人。这种行为对房屋所有人是否有效，必须判断房屋所有人是否事先知情同意。因此，人民法院应根据房屋产权证、钥匙是否由房屋所有人持有、对价支付情况、买受人实际占有房屋的持续时间以及相关证人证言等综合判断。(《最高人民法院公报》2018年第2期)
8.应约定违约责任，特别是超过一定期限后按日计算的违约责任，以促使卖方尽快履行义务。同时需要注意的是，违约责任只能起到督促出卖人尽快搬出的作用。因为户口迁出是行政机关的行政职能，不在法院受理范围内。如果不能迁出，买家只能要求卖家支付违约金或者赔偿损失，不能通过诉讼迫使对方迁出户口。由于户口问题不影响房屋的实际使用和转移登记，以此为由要求解除合同往往得不到法院的支持。如果买受人购房的目的是定居或送子女上学，可以在合同中明确约定，未按约定迁出户口的，合同终止。达到这个条件，买受人就可以解除合同，再买一套房子。
9.涉案房屋登记他人户籍也可能影响房屋转卖时的价值，或者房屋转卖时涉及的违约责任。因此，即使买方没有落户的必要，也应就此事与卖方协商，并在合同中做出约定。卖方还应注意交易房屋内是否有非本人或家人登记的户籍，是否能履行户籍迁出义务。从现实情况来看，在这类案件中，卖方往往因为客观条件而无法履行这一义务。因为违约责任往往在一定时间后按日计算，一旦卖方不履行迁出义务，将承担更高数额的违约金。
10.房屋中介机构对交易房屋是否可以上市交易、是否存在共有、是否存在抵押权、是否被国家机关拿走、交易房屋是否为卖方家庭名下唯一房屋、签约双方是否具有民事行为能力、是否无权代理、购房人是否具有购房资格等进行审查。房地产中介机构违反忠实居间义务，严重损害委托人利益，给委托人造成损失的，应当根据其过错程度承担相应的损害赔偿责任。
11.第三人口头购买夫妻一方名下的房产，买受人既要证明口头合同成立有效，又要证明自己无权处分，构成善意取得。(北京市第二中级人民法院(2015)第11634号)
12.夫妻关系存续期间，父母为子女购房支付的首付款性质不明时，应依法认定为父母对夫妻双方的赠与。(北京一中院(2015)第07430号)
13.称之为房屋买卖，但结合房屋所有权的性质、遗嘱的内容等因素综合分析，应当认定双方的法律关系已经作为赠与而形成。(北京市第三中学(2016)第7576号京03民中)
14.夫妻一方擅自转让共有财产，与第三人交易过程充满疑点，且交易双方不能做出合理解释的，应当认定为恶意串通。(北京市第二中级人民法院(2015)01000号)
15.双方先后签订了《商品房买卖合同》和《基于同一笔款项的借款协议》，并约定借款到期偿还，不再履行《商品房买卖合同》；贷款到期无法偿还的，应当履行《商品房买卖合同》。在合同、协议依法成立并已生效的情况下，应当认定当事人之间成立了商品房买卖和民间借贷两种民事法律关系。该行为不违反法律、行政法规的强制性规定。贷款到期，借款人不能按时还款。对方当事人要求通过履行商品房买卖合同取得房屋所有权，不违反《担保法》第四十条和《物权法》第一百八十六条关于禁止抵押的规定。(最高人民法院公告2014年第12期)
16.《中华人民共和国物权法》第一百八十六条不禁止借款合同双方当事人协商一致解除借款合同关系，建立商品房买卖合同关系，然后将贷款本息折算为已支付的购房款， 且订立商品房买卖合同的目的不属于《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定的民间借贷合同的担保。 不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的情形，商品房买卖合同具有法律效力。但人民法院应当结合借款合同等证据，对折算为已支付购房款的贷款本息金额进行审查，防止当事人将超出法律保护限额的高额利息折算为已支付购房款。(指导案例72号:唐龙、刘新龙、马忠泰、王洪刚诉新疆鄂尔多斯市燕海房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷案)。
17.在涉及学区房买卖合同的案件中，买受人申请对涉案学区房学位进行行为保全的，法院在审查申请人的请求权成立且不采取保全措施可能导致其无法使用学位或者遭受其他损害的情况下，可以作出禁止使用涉案房屋学位及该房屋相应户口的保全裁定。(北京市海淀法院(2016)京0108民初第16170号)
18.出卖人将房屋出售后再转卖给他人，买受人是否尽到了必要的审查义务，是否支付了合理的对价，是否与出卖人存在特殊关系，是判断买卖双方在出售后是否构成恶意串通的依据。(云南省昆明市中级人民法院(2012)昆民钟艺字第35号)
19.冠名方主张冠名协议无效，拒绝协助以委托方名义办理房屋所有权登记的，法院应当查明双方达成的冠名协议的内容、冠名协议是否真实，以及《合同法》第五十二条规定的合同是否无效，以确定冠名协议是否有效。在认定冠名协议有效的情况下，应当根据冠名协议的内容确认房屋的实际购买人，实际购买人是委托代理人，并综合考虑案件其他事实。((2011)合民子楚第406号)
20.房屋买卖双方为避税签订“阴阳合同”，以虚假低价用“阳合同”办理产权过户，损害了国家利益，相应的价格条款应认定无效。《杨合同》的其他条款在不违反法律规定的情况下继续有效；继续有效的条款与《阴合同》相应条款不同的，应当认定为对《阴合同》相关内容的变更。((2012)海民子楚第2192号)
21.因房产新政和违约共同作用，双方均有权解除房屋买卖合同。当事人一方违反合同的，仍应承担违约责任。人民法院在审理此类案件时，还应考虑房地产新政等因素，本着公平原则确定违约金数额。((2011)浙甬民重耳字第692号)
22.国家实施了新的房地产政策，当事人已经预见到购房存在巨大的商业风险，并且在合同中不能对国家房贷政策变化导致的房贷做出自己的承诺。这种情况不属于情势变更，房屋买卖合同不能解除。((2010)浙永民重耳字第514号)
23.房屋买卖双方未签订书面购房合同，但双方已在房屋权属登记中心签署确认《存量房自行交易网上合同申请表》和《存量房买卖合同信息表(自行交易)》(即“网签”)，且合同价格和房屋信息已明确的，视为双方买卖合同成立。((2010)第05439号钟敏终字第2号)
24.当房屋实际面积与合同约定面积出现误差时，根据合同相对性原则，只有合同的直接当事人才能主张权利或承担义务。房屋是否转卖，不影响权利人依据合同主张权利。((2008)北民初字第270号)
25.应根据蚁患隐蔽性、长期性和难以根治的特点，合理分配买卖双方的权利和义务。买方不是专业人士，只知道蚂蚁损坏的表象，卖方赔偿的金额与实际损坏不成正比，所以卖方仍需承担相应的瑕疵担保责任。蚁害与地震、雷电等自然灾害有本质区别，房屋出卖人不得以不可抗力为由逃避质量缺陷的保修责任。((2009)沪民二(民)终字第1622号)
26.权利义务一致的原则应贯穿于合同的履行。出卖人在订立合同过程中存在瑕疵，违反了诚实信用原则和先合同义务。在这种情况下，他不享有解除合同的权利。买方因卖方违反先前合同义务的瑕疵行为而拒绝履行主要合同义务，属于不当行使抗辩权，应承担相应的损害赔偿责任。基于出卖人的瑕疵行为，买受人对交易标的物有错误理解，买受人有权请求变更交易价格。((2017)京民中289号)
27.夫妻一方转让登记在自己名下的共有房屋，配偶明确表示不同意转让的，房屋买卖合同经审理不违反《合同法》第五十二条规定的，法院应当认定有效，但买受人要求继续履行的，不予支持。法院应当说明，买受人可以主张解除合同，善意买受人有权要求出卖人承担违约责任，包括赔偿房屋差价损失。在计算房价差价损失时，应综合考虑出卖人的可预见性和买受人对诉讼结果的合理预期，以不同意法院判决的配偶拒绝过户的时间为节点计算房价差价损失。买方应承担因诉讼继续而扩大的损失。((2016)京03民中716号)
28.法律规定，房屋买卖应当签订书面合同。口头订立合同时出具房款收据的，对买卖标的物、数量有争议，不能有效证明“一方已经履行主要义务，另一方已经接受”的，合同尚未依法成立。买方可以依据缔约过失责任要求赔偿机会损失和利益损失，但不能要求对方赔偿房价上涨的损失。((2015)法钟敏字第1037号，重庆市第二中学)
29.银行房贷政策的调整是政府加强房地产交易的政策调控。调控政策何时出台及其具体内容在当事人签订房屋买卖合同时无法预测。如果购房人确有证据证明其因银行房贷政策调整而无法履行付款义务，且合同中未明确约定即使购房人无法获得银行贷款也应继续履行合同义务的， 可以参照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条的规定处理，允许当事人解除合同，购房人不承担违约责任。 ((2010)佛民钟艺字第1761号)
30.买卖双方为逃避国家房地产交易税费而达成的更名条款无效后，如果不影响双方合同交易目的的实现，且其他条款的继续履行不损害社会公共利益，则该条款的无效不导致合同其他条款的无效。从合同法秉持诚实信用原则、鼓励交易的精神出发，应当支持双方按照合同目的和合同其他有效条款继续履行。((2012)杨民终字第0058号)
31.房价差价损失是典型的机会成本损失，对这种机会成本损失的补偿实际上是一种强迫交易。在审判实践中，常见的方式有两种:补偿法和收益法。在一房二卖的情况下，可以适用收益法，从涉案合同的交易价格中扣除卖方的转售价格，作为卖方的违约收益，补偿买方。其理论基础是出卖人在一房二卖的违约行为中不能获得非法利益。((2013)重耳钟敏字第06171号)。
案例一：出卖人违约拒绝卖房，法院判令继续履行案例一:卖方违约拒卖房屋，法院判令其继续履行。
(这个案例主要揭露了不诚信的夫妻卖房。一方以不知情为由要求确认合同无效，被判令承担违约责任。)
基本事实
本案当事人主要包括买方张某、卖方杨某、王某及某房产中介公司。2015年10月14日，张某与杨某的委托代理人王某及居间方某房地产经纪公司签订《北京市存量房买卖合同》。合同签订后，杨在合同上签了补充签名。根据合同约定，张购买了位于密云区云秀花园牡丹园的XX房屋一套，总房款为92万元。签这个合同的时候，他交了首付1万，首付60万，拟贷款32万。首付款于2015年11月16日支付，杨于2015年10月20日前办理了抵押注销手续。合同还约定，若杨拒绝履行本合同或将房屋出售给他人，要求杨承担违约责任并赔偿其他损失，违约责任为总房款的20%，并有权选择继续履行房屋买卖合同或解除合同。合同签订当天，张某按合同约定向王某支付定金10000元，王某为张某开具了定金收据。此外，杨某、张某与某房地产经纪公司签订的居间服务合同约定，房屋买卖合同签订后，因杨某原因导致房屋不能在规定期限内过户或实际不能完成的原因包括但不限于杨某故意或无意拖延、不愿出售房屋、共有人不同意出售房屋、房屋所有权人认为合同签订人无权代理等。房地产经纪公司收取的居间服务费不予退还，直接向杨追偿。后来，张某将中介服务费13000元交给了一家房产中介公司。
同年11月初，张某从某房产中介处得知杨提出解除合同。杨提出，因张某未向其支付定金1万元，构成违约，可以解除合同。原审中，经法院询问，杨明确表示不同意继续履行合同；同时，杨未向法院申请减少合同约定的违约金。双方一致认为，涉案房屋也因密云区房价上涨而升值。本案审理过程中，王诉请一审法院确认杨与张就涉案房屋签订的《北京市存量房买卖合同》无效。一审法院经审理，于2016年2月26日驳回了王的诉讼请求。上述判决已经发生法律效力。张某诉至一审法院，要求杨支付违约金18.4万元及中介服务费1.3万元。根据合同约定，一审法院判令杨支付违约金18.4万元，赔偿中介服务费1.3万元。杨不服提起上诉，二审法院维持原判。
法官的陈述
本案主要涉及两个关键问题:合同效力和违约责任。对于此类案件，法院通常根据买方的主张对其进行分类:
第一，当买受人要求继续履行合同时，法院可以支持买受人继续履行合同的诉讼请求，判令出卖人及其配偶共同办理过户手续，只要买受人能够证明其“有理由相信是由夫妻双方共同意志所表示”并主张相应继续履行合同，且有下列情形之一的，法院可以判令出卖人及其配偶共同办理过户手续:1 .2.买受人已按合同约定支付价款并入住，出卖人配偶在合理期限内未提出异议；3.卖方配偶积极配合腾空交付房屋，参与或接受履行。上述事实，除当事人签署的相关书面文件外，还应结合微信记录、电话记录、录音文件、中介人证言等证据材料综合考虑。
第二，当买方要求解除合同，要求卖方承担违约责任时，也应根据其具体的诉讼请求进行处理。一般有两种情况:1。要求按照合同约定支付一定数额的违约金，需要法院说明是否请求调整违约金，再根据案件具体情况确定违约金数额；2.法院除要求支付违约金外，还要求赔偿相应的房屋差价损失，法院参照评估报告或同地段房屋价格确定具体赔偿金额。
技巧
买房时，买房人一定要核实是属于夫妻共同所有还是家庭共有的房子。对于上述房屋，必须要求配偶或共有人签字或出具书面意见，以避免履行过程中发生纠纷，并能证明“有理由相信是夫妻双方共同意志所表示”，可以请求继续履行。当然，你也可以请求解除合同，然后根据合同和案件的实际情况，主张相应的违约金或者差额赔偿金。上述情况也可以在双方合同中约定。
案例二:房子卖了之后，因为房子里的户口没有按照合同规定全部迁出，被判违约赔偿。
(本案主要揭示房屋买卖合同过程中因户口迁移而引发的相关纠纷。)
基本事实
本案有两方当事人，一方是第一买方翁，另一方是卖方刘。2017年6月11日，狄某、翁某、签订《北京市存量房买卖合同》，约定刘某将涉案房屋以370万元的价格出售给狄某、翁某。6月17日，狄某、翁某与北京某中介机构签订《补充协议》，约定刘某在过户后2个月内到房屋所在地户籍机关办理原户口全部迁出手续，并留存5万房款，待户口迁出当日以现金形式交由狄某、翁某支付。如因刘自身原因导致相关户口不能如期迁出的，应向狄某、翁某支付总房款10%的违约金，并继续履行全部户口迁出义务。7月7日，狄某、翁某取得涉案房屋所有权。双方约定争议房屋内留有他人户口，由狄某、翁某不准迁入。第一人翁以刘某未迁出户口为由，诉至法院要求刘某支付违约金37万元。应刘要求，一审法院将违约金调整为7+10万元(自判决生效之日起，以总房款370万元为基数，按每日万分之一的利率计算，直至实际迁出之日止，但总额不超过10万元)；刘不服提起上诉，二审法院维持原判。
法官的陈述
户口迁移问题在房屋买卖合同纠纷中比较常见。法院对此类问题的处理原则一般是:买受人要求出卖人迁出户籍的诉讼，不属于人民法院受理的民事案件范围。但房屋买卖合同约定出卖人应当迁出户籍的，一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担支付违约金或者赔偿损失等违约责任。本案是一个违约赔偿违约金的案件。
技巧
建议买受人在买房之初，详细了解房屋内的户籍，是否属于出卖人，是否有其他户口，是否可以迁出，是否在意涉案房屋内是否有户口，然后在合同中明确约定迁出时间和违约责任；特别是买学位房的，要核实涉案房屋的学位是否已经使用，最好在合同中明确约定这一点。
案例三:合同关键条款不明确，当庭无法达成共识，法院判决解除合同。
(本案主要揭示了合同条款存在歧义时对合同履行可能产生的影响。)
基本事实
卖家是郝，买家是史某。北京市朝阳区砖角楼XX房屋(以下简称争议房屋)的《房屋所有权证》登记在郝名下。2014年7月31日，高某作为郝的委托代理人，与石某签订《北京市存量房买卖合同(经纪版)》及《补充协议》，约定郝将争议房屋以310万元的价格出售给石某，并于当日支付定金10万元。网签完成后，石某于2015年1月31日前将剩余房款300万元交付给郝，但未约定办理。郝某将石某诉至法院，要求解除涉案合同、返还房屋并支付违约金。石某扣了6万元定金。石某不服上诉，二审维持原判。石某反诉要求继续履行，并要求过户到其名下，并要求郝支付相应的违约金。经查，石某未办理网签的原因是其名下正在出售其他房屋，待出售后准备为涉案房屋办理网签手续，为少缴税一直拖着。
一审法院认为，双方签订的合同及补充协议合法有效。但鉴于石某确实拖延网签，涉案协议的签署不够严谨，容易产生歧义。故解除涉案协议，同时根据石某占有本案涉案房屋的情况，扣除定金6万元。石某不服上诉，二审维持原判。
法官的陈述
对于本案合同是否应当解除，应当考虑以下三点:第一，根据中介公司的陈述和郝给石某的信，表明石某确实存在拖延网签的行为。二是争议房屋的签订流程不严谨，房屋买卖合同及所涉及的补充协议内容也容易产生歧义。如“网签完成后，石某于2015年1月31日前交付郝剩余房款”，该条款未明确2015年1月31日后未网签是否仍应支付300万元，容易引起争议，为日后履约制造障碍。第三，纠纷产生后，虽然法院主持调解，但当事人分歧极大，不具备达成新协议的条件。
关于违约责任，法院认为，石某应承担延迟网签的主要责任，且某房产中介提供的合同存在诸多矛盾和不完善之处。郝在签订合同当天没有带好卖房的所有相关材料，没有对合同进行常识性审查，也应承担部分责任。故判令解除合同、退房，不支持其主张违约金。但考虑到石某实际占有争议房屋已有一年多，石某应承担解除合同的主要责任，石某已支付定金赔偿郝某部分损失。根据责任比例，法院判决郝某向石某退还定金4万元。
技巧
本案争议的焦点是涉案房屋买卖合同是否应当解除，违约责任是否应当承担。根据庭审中发现的相关事实和证据，可以看出，双方合同中关于支付条款的约定容易造成歧义，双方在一审、二审中都无法就此达成一致，也无法达成新的协议。在本案中，法院认为合同没有进一步履行的基础，应当终止。法院根据本案具体情况确定的违约责任比例是适当的。这个案例提醒我们，在签订协议时，要仔细审核合同条款，避免歧义，否则出现纠纷后，不会按照合同条款处理，甚至无法履行合同。
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编辑:朱琳
排版:孙莉
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