知识源于沉淀 美国的房产税由地方政府征收，收入归地方政府所有。美国的房产税从1%到3%不等，没有统一的税收标准。不同的州，同一个州不同的县市，税率都不一样。总的来说，西北比较低，东南比较高。影响房产税的因素有两个，一个是税率，一个是房屋估价。估价将由负责它的政府部门完成，估价结果将通知业主。目前房产税减免政策只针对美国公民，与中国买家无关。
1.美国的房产税是哪个部门征收的？
房产税不是联邦政府征收，主要是地方政府(县市)征收，收入归地方政府所有。地方政府征收的房产税，用于房产所在市州的各项支出，包括公共教育拨款、图书馆建设、公共安全、基础设施建设等。
2.美国房地产税的比例是多少？
1.各州的税收不同。
美国的房产税从1%到3%不等，同一州不同州县税率不同。例如，在大西雅图地区，西雅图、贝尔维尤、马米奇使用不同的房产税税率:西雅图的房产税不到1%，贝尔维尤约为1%，马米奇约为1.2%。
图为美国各州各地区的房产税税率。14年的数据沿用至今。
2.西北低，东南高。
北部各州和西海岸的房产税相对较低，基本在1-1.5%不等，夏威夷只有0.28%；南方各州的房产税普遍较高，如德克萨斯州，城市的房产税在2.5%-3.5%不等。同样价格的房产税，在不同城市差别很大。例如，一套价值100万美元的房子在夏威夷每年只需缴纳2800美元的税，在西雅图为1万美元，在德克萨斯州的休斯顿约为3.3万美元。但从另一个角度来看，同样的两层独立式别墅，位于休斯敦有教育资源的地段，20-30万美元，那么房产税大概是6000-9000美元；在洛杉矶有教育资源的地段，价格可能高达100万美元，但洛杉矶的房产税只有休斯顿的1/3。算下来，房产税大概是11000美元，要综合来看。
图为美国各州、各地区的人均房产税缴纳额举例。
3.美国的房产税是怎么收的？
1.房产税与哪些因素有关？
房地产税的计算方法是政府对房屋的评估值乘以当地的税率。所以影响房产税的因素有两个:一个是税率，一个是房屋估价。相同税率下，房价预估越高，缴税越多。估价以最后一次房地产交易的价格为基础，再参考地面建筑状况、土地面积、同区域相同或相似的房屋确定评估值。政府评估值仅作为缴纳房产税的计算依据，不能作为房产交易中的价格参考。通常情况下，政府评估值低于住房市场的实际价值和交易价格。但由于热门区域地价较高，房屋估价中的地价往往超过房价；在偏远地区，房子的价值高于土地。
每次估价的结果都会在缴纳房产税之前通知业主，写明估价内容，包括房屋本身的价值和土地的价值等。如果业主不同意政府的估价，可以要求重新估价。此外，不同地区的纳税时间和频率也有所不同。费城一年只收一次税。物业估价处会在每年的12月份将房产税表寄给业主，业主必须在次年的3月31日前缴纳；加州房屋税分两次缴纳，第一次是当年的11月1日；第二次是次年2月1日；在新泽西，一年分四次。
图为房地产评估报告样本。
近年来，住房市场再次上涨，因此住房估价也开始上升。随着税率的提高，房屋税已经成为普通美国人，尤其是中下层民众的负担之一。
2.房产税真的很贵吗？
(1)财产税高，福利前景好
每年缴纳的房产税很大一部分用于房产所在城市的基础设施建设和教育拨款，这是负担也是福利。以西雅图2014年交易的价值255万美元的房产为例，2015年缴纳的房产税中，32.05%用于房产所在地的学校分配教育资源，5.13%用于图书馆，22.55%用于华盛顿州教育基金，即约60%用于直接或间接分配教育。难怪西雅图柯克兰的这所高中能跻身全美公立高中百强。
图为西雅图这套房产的房产税使用情况。
(2)持有期长，纳税比例相对较低。
比如位于洛杉矶欧文市同一小区的两处相邻房产，风格、面积、年份、硬件都非常相似。当年都是30万美元左右购入，现在市值在100万美元左右。其中一栋A今年售出，而另一栋B从10年前建成后就没卖出去过。房产税征收的时候，会发现一个很有意思的现象。A刚刚成交的成交价是102万美元。根据最近的交易，政府确定新的房产税评估值，可能在990-102万美元之间。尔湾的房产税是1.2%，所以A要交12000美元左右的房产税。由于B未出售，政府会参考十年前的交易价格作为评估值的基数，评估值的年度增减低于CPI(居民消费价格指数)的年度变动。所以政府给B的房产税评估值可能只有50万美元，所以只需要缴纳6000美元的房产税。可见美国的房产税政策鼓励长期持有房产。持有期越长，房产税占年度支出的比重会逐年下降。
图为尔湾，位于南加州，洛杉矶东南部。
4.美国房产税有减免政策吗？
首先需要强调的是，只有拥有美国国籍的人才可以享受房产税减免政策。各地都有相关规定可以申请减免，减免多少要看个人收入。政府每年发出财产税账单时，都会附有如何申请税收减免的说明。以费尔法克斯县为例，目前的免税规定是，65岁以上的人和残疾人只有一套自住住房，年收入低于5.2万美元，可以免除所有房产税，5.2万美元至6.2万美元的免征50%，6.2万美元至7.2万美元的免征25%。
图为佛罗里达州早期的税收减免政策，适用于永久居民。
美国在建国初期就开始征收房地产税。早在1792年，就有四个州征收房地产税。1798年通过的财产税法包含了对财产和土地分别征税的规定。到20世纪初，美国各州都颁布了开征房地产税的法律法规。房产税政策体系完善，操作规范，值得借鉴。
