知识源于沉淀 来源:环球时报
[环球时报综合报道]美股大跌，原油闪跌，楼市泡沫，大宗商品撤退…在美元加息的推动下，许多国家纷纷跟进货币紧缩政策，导致各国因疫情而大量追加资金，影响各类风险资产。外媒称，投资者正在应对已经开始破裂的“新冠肺炎泡沫”。《环球时报》驻各国记者通过调查全球楼市、比特币、大宗商品等领域，推出聚焦“新冠肺炎泡沫”的系列报道。本期通过对美国、日本、新西兰等国房地产市场的调查，提醒中国投资者注意海外楼市风险，避免“入坑”。
美国:房地产异常火爆，08年危机再现？
最新的《彭博报告》显示，包括美国在内的19个OECD国家的房价租金比和房价收入均高于2008年金融危机前，说明房价已经偏离了基本面。其中，美国房市需求迅速降温，销量连续数月下滑。分析人士表示，自今年3月美联储加息以来，这种疯狂的房价局面似乎正在逐渐收敛。
随着美联储大幅提高利率，美国的抵押贷款利率也随之飙升。据《房贷新闻日报》统计，30年期房贷利率从今年年初的3.29%上涨到现在的6.28%，达到2008年以来的最高水平。这使得房地产市场的需求迅速降温，并导致建筑商和现房卖家降价出售。
美国房地产协会首席经济学家劳伦斯·尹(Lawrence Yin)表示，与几个月前相比，现在抵押贷款对购房者来说更加昂贵。中等价位的房子，每月房贷要多300到400美元，这对工薪家庭来说是很大的损失。根据房地产协会的计算，买房的价格比一年前上涨了55%。
投资者目前最担心的是:美国房市异常火爆之后，会不会出现类似2008年的次贷危机？美国波士顿学院主要从事货币经济学和宏观经济学的彼得·爱尔兰教授在接受《环球时报》驻美国记者采访时表示:“我不认为会出现这种情况。”他认为，如果全球经济确实放缓，那将更像是一场常规的衰退，而非危机。
根据美国房地产协会的报告，自疫情爆发前的2015年以来，中国是美国房地产的最大外国买家来源；从2020年到2021年，中国买家下降到第三位，排在加拿大和墨西哥买家之后。波士顿梦想家国际房地产公司创始人王一菲在接受《环球时报》记者采访时表示，中国买家在购买美国房产时，往往遵循国内的购买思路，比如他们愿意接受建造超豪华公寓的噱头，但对二手房有偏见。然而，在美国，独栋房屋通常不是新建的。另外，在美国买房要找好的中介，要熟悉当地的房地产市场，对经济周期有把握。王一菲特别强调，这里所说的“当地”是指房产所在的小镇甚至街区。
500多名中国投资者踩了日本炒房团的雷。
最近在网上搜索“500多人，上亿投资日本炒房还是浪费钱”这个话题。在国内多家知名中介的介绍下，北京、上海等地的500多名中国投资者购买了丰臣株式会社(简称丰臣公司)的房地产项目，但随后发现承诺的投资收益无法兑现，产权无法转让。丰臣公司声称自己陷入困境，资金链出现危机，来自中国投资者的数亿投资可能会付诸东流。近年来，日本人在中国购买房地产已经成为一种投资方式。然而，“踩雷”、“跌入坑中”等事件时有发生，暴露出一系列法律问题。
在陈封公司的包装下，这个矿爆项目看起来非常“漂亮”。陈封公司承诺在交房前可以向购房者支付一定的收益；房屋交付后可以出租经营，购房者也可以获得相应的租金收益。值得注意的是，陈封公司从一开始就在合同中设置了一些陷阱。比如实际中日文翻译不一致，容易产生误导。如有争议，还必须诉诸日本国内法院。此外，陈封公司还利用日本投资者疫情期间不方便到中国实地考察的漏洞，对房地产项目进行过度美化。
事实上，为了吸引中国买家，一家由中国人在大阪创办的房地产公司去年在接受日本《产经新闻》采访时大胆透露，“如果你在上海卖一套公寓，就可以在大阪买一栋楼”。今年5月，日本《现代》周刊网站又发表了一篇题为《中国富裕阶层开始抢购京都房产》的文章。这些文章似乎都是一种无形的宣传，让国内的一些投资者担心晚买就亏了，形成了“抢购”的心态。
熟悉中日房地产交易的日本华侨房地产协会会长野村正弘在接受《环球时报》采访时表示，对于日本投资者来说，买房最直接的动力是日元贬值带来的投资附加值，疫情下在国内看房不方便。所以很多人选择在线观看等便捷手段，导致后续容易踩雷。
彭涛，北京盈科(上海)律师事务所高级律师，常年从事中日投资相关法律服务。他告诉《环球时报》，海外房产中介大致可以分为“提供信息”和“深度参与”两类。“提供信息”是指为日本买家和外国开发商牵线搭桥，按比例收取一定费用。但房产咨询提供的信息是否包括海外房产，我国法律没有明文规定。
“深度参与”是指更深层次地参与房地产交易，很多都是“瞬间转手”。在彭涛处理的案件中，有许多这样的争端。一些国内中介与海外中介和开发商挂钩。他们先低价购买房地产，然后加价卖给中国投资者。投资者虽然觉得“划算”，但实际上花了很多钱买的是不符合价值的房产。
彭涛认为，交易过程中最大的问题在于外汇。由于中国目前的外汇管制，海外房产购买资金很难通过正规渠道出境。一些境外中介会为此提供“帮助”，比如介绍“私汇”渠道，甚至虚构交易，这无疑违反了我国的外汇管理规定。由于这些本身就是非法渠道，证明房款的支付会有很多困难。即使投资人最终成为受害者，被追查后也可能受到相应的行政处罚。构成犯罪的，依法追究刑事责任。
彭涛告诉《环球时报》记者，日本本身也经历过房地产泡沫的破灭，人口下降的趋势非常明显。除了东京、大阪等城市的部分特定区域价格上涨空外，大部分楼盘价格不涨反跌。而且中介往往只向消费者宣传所谓的“高回报”，却不告诉业主要面对房产税费、管理费等各种费用，实际回报远不及预期。
多年从事中日投资业务的日本VERYBEST律师事务所中方合伙人翁道奎接受《环球时报》记者采访时表示，如果500多名日本炒房团爆雷的报道属实，建议中国投资者寻求国内中介机构维权。一是海外维权难；第二，有报道称中国投资者的购房款打到了私人账户，很难证明投资者与日本房地产公司之间存在买卖合同关系。
新西兰:投资房地产的最差时机
用新冠肺炎疫情爆发以来新西兰房地产市场的巨大变化来形容并不为过。根据彭博发布的最新报告，新西兰的房地产市场泡沫是经合组织国家中最严重的。数据显示，2021年，新西兰房价飙升30%，创历史新高。然而，新西兰美联储银行自去年下半年以来的加息步伐给房地产市场泼了一盆冷水。经济学家预测，新西兰房价今年有望下跌10%，2021年将从高点下跌20%。可以说，“泡沫”过高和未来几年房价下跌的预期，使得新西兰经济学家普遍认为当前时期是“最不适合投资房地产的时期”。
几年前，随着中国移民和留学生的大量涌入，以及新西兰房价的快速上涨，中国人在新西兰买房的数量也大幅增加。但由于对新西兰房地产政策和购房流程的不熟悉，加上中国人没有实地考察就完成了购房，因此在新西兰购房引发的纠纷和诉讼与日俱增。
专门从事房地产交易的新西兰注册律师石女士告诉《环球时报》记者，原则上，新西兰的房地产交易流程是比较完整和安全的。但在实际操作中，还是会有很多购房者受损或被骗。尤其对于海外人士来说，对新西兰房地产相关的法律法规、操作习惯，以及房地产本身的性质和风险都不熟悉，更容易“入坑”程序。
例如，新西兰从20世纪90年代到本世纪初建造的大量房屋都是使用新型石膏板材料。但由于材料质量和施工方法的原因，很多使用这种材料的房屋存在漏水现象，给房屋的结构和安全带来隐患。但是更换外墙的费用等于整个房子价值的30%甚至更高。因此，这类房屋在市场上的售价通常明显低于砖石或木质外墙的房屋。初入新西兰房地产市场的海外人士很难了解到这些细节，也很容易因为“抄底”心态而被低价出售的中介忽悠。但在签订购房合同后，这类房屋很可能因为外墙材料问题，无法正常购买房屋保险和申请银行贷款。
新西兰一名房产中介告诉《环球时报》记者，新西兰当地人遇到这种时代的石膏板外墙房屋，一般会请注册建筑商现场对房屋进行全面检查，出具合格的房屋质量报告后再买房。如果需要申请贷款，买家会将报告提交给保险公司和银行进行预审，等你能拿到保险和贷款后再签购房合同。
中国买家在新西兰经常犯的另一个错误是忽视“程序的公平性”。有一种情况，为了节省2%到4%的中介费，放弃中介进行房产“私售”。记者也了解到不少中国购房者为了节省2-3万新西兰元(1新西兰元约合4.1元人民币)的中介费，私自购买期房，结果开发公司未能追回预付款的案例。目前新西兰规定海外人士不能购买独栋或联排别墅的二手房。同时，中国人在中国的生活习惯以公寓为主。因此，在新西兰遭遇“烂尾楼”的中国买家不在少数。
除此之外，选择一个负责可靠的律师也很重要。为了节省一些律师费，国内很多购房者在签订购房合同后，选择聘请律师参与物业交付。不过，石律师表示，实际上，在合同签订之前，律师为购房者提供的意见和建议是购房交易中最关键的部分。比如涉及交房期限、预付款比例、房屋所在土地的性质等。遗憾的是，房屋买卖的纠纷，大多是因为在签订合同之前，对内容没有搞清楚。毕竟新西兰的购房合同和相关文件都是英文的，而且是用专业的法律词汇和语法写的。如果不懂英语，即使是中国英语说得很好的人，也很难清楚地理解合同中词语的实际含义和潜在风险。
[环球时报驻美国特约记者张思思环球时报记者邢晓婧环球时报驻日本特约记者蒋丰环球时报驻新西兰特约记者北岸]
